Dispositifs d'investissement dans l'immobilier

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2018

La loi française propose un large panel de dispositifs de défiscalisation immobilière : dispositif Pinel, loi Cosse, dispositif Censi-bouvard, loi Malraux, ou le dispositif monuments historiques. Toutes ces mesures permettent de bénéficier d’un avantage fiscal tout en se constituant un patrimoine.

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Quel dispositif choisir ?

Faire le choix de la défiscalisation immobilière permet d’investir dans la pierre tout en bénéficiant de la possibilité de réduire son impôt. Ooreka vous guide sur les critères de choix pour opter pour le dispositif le plus adapté.

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Face aux nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière, n’hésitez pas à effectuer une simulation gratuite pour connaître ce que peut vous faire gagner chaque investissement.

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Créer un déficit foncier

Lorsque le montant des charges foncières engagées par un propriétaire est supérieur aux revenus locatifs procurés par la location de son logement, un déficit foncier est dégagé.

Ce déficit peut réduire le montant de l’impôt dû par le contribuable, sous conditions.

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Dispositif Pinel

Le dispositif de défiscalisation loi Pinel, initialement prévu jusqu’au 31 décembre 2017, est prolongé jusqu’au 31 décembre 2021 par la loi n° 2017-1837 de finances pour 2018.

Cette incitation fiscale a pour but de favoriser les investissements dans des zones où la demande en logement est forte en contrepartie d’une réduction d’impôt non négligeable.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt loi Pinel, il est nécessaire de respecter des conditions strictes.

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Conditions d'application

La réduction d’impôt loi Pinel est octroyée aux investisseurs sous réserve de respecter certaines conditions liées notamment à la nature et à la situation du logement, au montant du loyer ou encore au montant de l’acquisition immobilière.

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Avantages fiscaux

En contrepartie de l’engagement de location formulé par l’investisseur, ce dernier bénéficie d’une réduction d’impôt pendant toute la durée de cet engagement.

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N’hésitez pas à effectuer une simulation pour connaître ce que peut vous faire gagner le dispositif Pinel.

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Dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt grâce à un investissement dans une résidence de service.

Cette mesure incitative nécessite de louer en meublé à titre non professionnel.

Pour réduire son impôt via le dispositif Censi-Bouvard, il convient de respecter des conditions d’application strictes.

Dispositif LMP

Les investisseurs qui acquièrent un ou plusieurs biens immobiliers en vue de les louer meublés peuvent bénéficier de l’important avantage fiscal qu’offre le statut de loueur en meublé professionnel.

Pour bénéficier de ce statut, il est nécessaire de réaliser un investissement éligible et de percevoir des revenus fonciers supérieurs à 23 000 € TTC.

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Conditions d'application

Le statut de loueur en meublé professionnel est octroyé aux investisseurs qui répondent à des conditions limitativement énumérées par la loi relatives :

  • au bien immobilier ;
  • au montant des recettes perçues ;
  • aux conditions de financement de l’acquisition.

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Le statut LMP est réservé à un certain profil d’investisseur.

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Avantages fiscaux

Le statut LMP comporte de nombreux avantages fiscaux. Outre le fait que le propriétaire bénéficie d’une exonération de la plus-value dégagée en cas de revente du logement, il peut réduire fortement son impôt en déduisant de ses revenus un montant équivalent à la perte de valeur de l’immeuble liée à l’usure du temps, appelé « amortissement ».

Pour connaître les avantages du statut LMP, n’hésitez pas à effectuer une simulation.

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Dispositif LMNP

Le  statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre l’opportunité de devenir propriétaire d’un bien immobilier loué en meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Les revenus fonciers procurés par ce statut, ne doivent néanmoins pas dépasser 23 000 € par an (sinon, le statut LMP s’applique).

Ce statut est ouvert à tous les investisseurs français qui souhaitent bénéficier d’un complément de revenu pour préparer leur retraite.

En effet, il s’agit d’un investissement à long terme qui n’offre de rentabilité que si le logement acquis est bien choisi.

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Conditions d'application

Le statut LMNP est ouvert à tout type d’investisseur et à tout type d’objectifs. Toutefois, les avantages fiscaux liés ce statut nécessitent de remplir certaines conditions. En outre, il est indispensable de gérer au mieux sa location pour une rentabilité optimale. Se faire assister ou conseiller avant de se lancer est fortement préconisé.

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Avantages fiscaux

Les avantages fiscaux offerts par le statut LMNP sont nombreux. En effet, contrairement à un investissement classique, il est possible de déduire de ses revenus fonciers, un montant qui correspond à la perte de valeur du logement dû à l’usure et au temps qui passe (c’est ce qu’on appelle l’amortissement). Outre cette déduction, le régime d’imposition en statut LMNP est beaucoup plus intéressant que le régime d’imposition classique des revenus fonciers qu’il s’agisse de l’impôt sur le revenu ou du régime applicable en matière de TVA.

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Pour profiter de ces avantages fiscaux de manière optimale, il est nécessaire de préparer en amont son investissement en analysant le montage fiscal et financier de l’acquisition immobilière.

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Dispositif Malraux

Investir dans un immeuble ancien situé dans un secteur protégé permet de réduire considérablement son impôt. En effet, le dispositif Malraux donne droit à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 120 000 €.

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Loi monuments historiques

Vous souhaitez acquérir un immeuble classé monument historique et êtes prêt à vous lancer dans des travaux de restauration ou de rénovation. La loi monuments historiques vous offre la possibilité de réduire considérablement votre impôt en investissant dans un monument historique.

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Dispositif Cosse Ancien

Depuis le 1er février 2017, les propriétaires, qui désirent remettre sur le marché de la location un logement ancien à un loyer abordable, sont susceptibles de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif « Cosse ».

Également appelé « louer abordable », ce dispositif incitatif remplace les dispositifs « Besson ancien » et « Borloo ancien ».

Sous réserve de respecter les conditions d’application, le dispositif Cosse offre une réduction fiscale variant de 15 % à 85 % en fonction de la zone géographique du bien immobilier.

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Investissement en SCPI

Les sociétés civiles de placement immobiliers sont des sociétés qui ont pour objet social, l’achat et la gestion de biens immobiliers mis en location. L’acquisition de parts sociales composant le capital social de ce type de société est susceptible de vous faire bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables.

C’est le cas notamment :

  • lorsque vous achetez des parts de SCPI en démembrement ;
  • lorsque vous achetez des parts de SCPI qui réalisent des investissements éligibles à la loi Pinel (SCPI Pinel) ;
  • lorsque vous investissez dans des parts de SCPI qui acquièrent des biens immobiliers professionnels (SCPI de rendement) ;
  • lorsque vous devenez propriétaire de parts de SCPI qui effectuent des acquisitions immobilières éligibles à la loi Malraux (SCPI Malraux).

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