SCPI Déficit foncier

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2021

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Si vous percevez déjà des revenus locatifs et êtes prêt à réinvestir, votre imposition va forcément augmenter. Certes, il existe des dispositifs de défiscalisation, mais vous ne pouvez réduire vos impôts qu'à hauteur de 10 000 € par an.

Heureusement, il vous reste d'autres options. Vous avez ainsi la possibilité d'investir dans des SCPI de déficit foncier, afin d'abaisser votre base d'imposition. Nous faisons le point.

Déficit foncier, qu'est-ce que c'est ?

Concept du déficit foncier

On obtient un déficit foncier lorsque l'on dépense plus pour l'exploitation d'un parc immobilier locatif que l'on ne perçoit de loyer. Ce déficit foncier vient diminuer la base de revenus des propriétaires, dans la limite de 10 700 € par an. En revanche, la part supérieure à ces 10 700 € est reportée sur les années suivantes.

Illustration d'un déficit foncier

Des frais de travaux reviennent à 80 000 €. Le propriétaire perçoit 20 000 € de loyer sur l'ensemble de ses appartements, sa base de revenus imposables totale est de 70 000 € :

  • Il est donc en déficit foncier de 60 000 € (80 000 € - 20 000 €).
  • Il reporte 10 700 € de ce déficit sur ses revenus, et est donc imposé sur 59 300 € (70 000 € - 10 700 €).

L'année suivante, il lui restera 29 300 € de déficit foncier (60 000 € - 10 700 € déjà appliqués - 20 000 € de loyer) qu'il pourra reporter sur ses revenus, à hauteur de 10 700 €, etc.

SCPI de déficit foncier : explications

Qu'est-ce que c'est ?

Certaines sociétés civiles de placement immobilier ont pour objet d'acheter des immeubles à rénover. Elles se concentrent sur les biens dont le coût des travaux est au moins égal au prix d'achat :

  • Au final, l'investisseur est en mesure d'appliquer un déficit foncier de plus de 40 % du montant de son investissement, voire 50 % pour certains produits.
  • En supplément d'un avantage fiscal évident, l'investisseur n'a pas à se soucier du suivi des travaux.
  • Ce sont les gérants de la SCPI qui s'occupent de trouver les biens immobiliers, de réunir les prestataires et de suivre l'évolution du chantier.

Acheter des parts de SCPI de déficit foncier permet à l'investisseur de faire coup double : abaisser ses impôts et investir sans effort.

Rendement et plus-value

La nature d'une société civile de placement immobilier peut avoir deux objectifs :

  • Le rendement, voire la plus-value à la revente :
    • L'objectif d'une SCPI de rendement est de verser un loyer périodique à ses actionnaires.
    • Dans le cas d'une SCPI de déficit foncier, le rendement se situe entre 2,5 % et 3 %.
  • La plus-value à la revente uniquement :
    • Une SCPI de plus-value ne distribue aucun loyer. Sa durée de vie est limitée, le parc immobilier qu'elle possède sera vendu à une date précise.
    • Lorsqu'un investisseur choisit une SCPI de déficit foncier de type plus-value, il doit s'attendre à conserver ses parts pendant une quinzaine d'années. À l'issue, il percevra le fruit de la vente en fonction du nombre de parts qu'il détient.

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