SCPI en démembrement

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2018

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Une SCPI a pour objet l'acquisition, directe ou indirecte, et la gestion d'un patrimoine immobilier destiné à être loué. Une SCPI peut également faire construire des immeubles en vue uniquement de la location. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) sont régies notamment par les articles L. 214-114 à L. 214-120 du Code monétaire et financier.

Il est possible d'acheter des parts de SCPI en démembrement. Nous vous indiquons dans ce zoom le principe et les avantages de ce type de placement.

SCPI en démembrement : principe

Acquisition des parts de SCPI en démembrement

Acquérir des parts de SCPI en démembrement consiste à acheter :

  • Soit la nue-propriété sans l'usufruit : on a alors uniquement les droits du nu-propriétaire : l'abusus, c'est-à-dire le droit de disposer de la chose. Mais on n'a ni le fructus ni l'usus.
  • Soit l'usufruit sans la nue-propriété : on a alors uniquement les droits de l'usufruitier : l'usus (droit d'user de la chose) et le fructus (droit de percevoir les fruits, les revenus de la chose). Par contre, l'usufruitier n'a pas l'abusus.

Clé de répartition entre usufruit et nue-propriété

L'achat de parts de SCPI en démembrement se fait pour une durée limitée : par exemple 3, 5, 10, ou 15 ans. Pendant ces années, l'acheteur ne détient pas la pleine propriété des parts. Mais, à l'issue de cette période, il devient propriétaire en pleine propriété. Il dispose alors de l'usus, du fructus et de l'abusus.

Dans la pratique, à l'issue du démembrement, l'acheteur en nue-propriété devient pleinement propriétaire, sans avoir à débourser d'argent pour disposer de l'usus et du fructus. Quant à l'usufruitier des parts démembrées (en pratique, la société de gestion), il perd son usufruit.

Les parts démembrées coûtent moins cher que les parts en pleine propriété. Ce coût dépend notamment de la durée pendant laquelle la part reste démembrée.

Avantages de l'achat de parts de SCPI en démembrement

Acquérir des parts de SCPI en démembrement présente plusieurs avantages :

  • Les parts de SCPI en nue-propriété ne sont pas comptabilisées pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Par contre, l'usufruitier doit les intégrer dans son revenu pour le calcul de l'IFI.
  • Le nu-propriétaire de parts de SCPI n'a pas à payer d'impôt à ce titre puisqu'il ne perçoit pas les revenus (il n'a pas le fructus). Par contre, l'usufruitier paie l'impôt au titre des revenus fonciers.
  • Il se peut qu'à l'issue de la période de nue-propriété, l'acquéreur, devenu propriétaire en pleine propriété des parts de SCPI, décide de vendre ses parts. Son bénéfice sera alors taxé comme une plus-value. Mais, cette plus-value est sous-estimée et l'impôt payé est donc moindre. On fait comme si l'acquéreur avait acheté ses parts de SCPI démembrées au même prix que les parts de SCPI en pleine propriété, alors qu'il les a payées moins cher.
  • Les parts de SCPI achetées en usufruit permettent de percevoir les revenus dégagés par la SCPI alors que ces parts ont été achetées à un prix inférieur à celui des parts en pleine propriété.
  • À l'issue du démembrement, l'acheteur des parts de SCPI démembrées devient pleinement propriétaire, alors qu'il a payé un prix inférieur au prix des parts en pleine propriété.

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