
Depuis le 1er février 2017, un nouvel avantage fiscal est entré en vigueur grâce à la loi Cosse. Destiné à inciter les propriétaires à louer, dans des zones dites « tendues », à des prix raisonnables, ce dispositif permet de bénéficier d'une déduction fiscale non négligeable.
Loi Cosse : principe du dispositif de défiscalisation
Entrée en vigueur le 1er février 2017, la loi Cosse a été promulguée dans le but d'inciter les propriétaires bailleurs à mettre leur bien immobilier, situé dans des zones où la demande en logement est forte, en location à un prix abordable.
En contrepartie de cet engagement de pratiquer des loyers raisonnables, les propriétaires bénéficient de déductions fiscales non négligeables sur leur revenu foncier.
Remplaçant les dispositifs « Borloo ancien » et « Besson ancien », le dispositif de la loi Cosse propose, aux propriétaires, des abattements fiscaux dont le montant varie en fonction du lieu de situation du bien loué à prix abordable.
Loi Cosse : conditions d'application
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Cosse, les conditions suivantes doivent être respectées :
- le propriétaire s'engage à louer le bien immobilier nu à titre de résidence principale, situé dans une zone éligible ;
- le propriétaire signe une convention avec l'Anah (Agence Nationale de l'Habitat) pour la mise en location de ce logement entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2022 (le dispositif a été prorogé jusqu’à cette date par l'article 23 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020) ;
- le logement est un bien immobilier neuf ou ancien (décent, en bon état d’usage et de réparation, et respectant les normes minimales de confort et d’habitabilité) ;
- le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par un arrêté du 10 novembre 2020 à 331 kWh/m2/an, ce qui revient à exclure du dispositif les logements des classes F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui sont les plus énergivores ;
- le loyer pratiqué ne doit pas excéder un certain plafond (pour 2020) :
- loyer intermédiaire : 17,43 € pour la zone A bis ; 12,95 € pour la zone A ; 10,44 € pour la zone B1 ; 9,07 € pour la zone B2 et la zone C ;
- loyer social : 12,19 € pour la zone A bis ; 9,38 € pour la zone A ; 8,08 € pour la zone B1 ; 7,76 € pour la zone B2 et 7,20 € pour la zone C ;
- loyer très social : 9,49 € pour la zone A bis ; 7,30 € pour la zone A ; 6,29 € pour la zone B1 ; 6,02 € pour la zone B2 et 5,59 € pour la zone C ;
- les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond :
- loyer intermédiaire : plafonds de ressources identiques au dispositif Boorlo ancien ;
- loyer social : plafonds de ressources du PLUS ou Boorlo ancien social ;
- loyer très social : plafonds du PLAI ou Boorlo ancien très social ;
- le logement conventionné doit être loué pendant toute la durée de la convention (6 ans pour les conventions sans travaux et 9 ans pour les conventions avec travaux).
Jusqu'à 85 % d'économie d'impôt avec la loi Cosse
Le montant de l'avantage fiscal varie en fonction du lieu de situation du bien conventionné. Il peut s'étendre de 15 % à 70 % du montant des loyers perçus. L'avantage fiscal consiste en une déduction de ce montant sur les revenus du propriétaire bailleur. La déduction fiscale peut être de 85 % si le propriétaire confie la gestion de son bien à une association agréée (intermédiation locative).
En toute hypothèse et quel que soit le pourcentage de déduction applicable :
- l'avantage fiscal est calculé sur les revenus bruts encaissés en raison de la location conventionnée ;
- la déduction s'applique pendant toute la durée de la convention dès le premier jour de la date d'effet du bail.
Déduction fiscale avec la loi Cosse en 2018
- loyer intermédiaire : 30 % en zone A bis, A et B1 et 15 % en zone B2 ;
- loyer social : 70 % en zone A bis, A et B1 et 50 % en zone B2 ;
- loyer très social : 70 % en zone A bis, A et B1 et 50 % en zone B2 ;
- intermédiation locative : 85 % en zone A bis, A, B1, B2 et C.
Déduction fiscale avec la loi Cosse depuis 2019
- loyer intermédiaire : 30 % en zone A bis, A et B1 et 15 % en zone B2 ;
- loyer social : 70 % en zone A bis, A et B1 ; 50 % en zone B2 et 50 % en zone C avec travaux ;
- loyer très social : 70 % en zone A bis, A et B1 ; 50 % en zone B2 et 50 % en zone C avec travaux ;
- intermédiation locative : 85 % en zone A bis, A, B1, B2 et C.
À compter du 1er janvier 2019, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, étend le bénéfice de la déduction fiscale, avec un taux de 50 %, à la zone C pour les logements avec un loyer social ou très social, à condition que le propriétaire conclue un conventionnement Anah avec travaux (obligation de location pendant 9 ans).
Loi Cosse : cumul avec d'autres dispositifs ?
Il n'existe aucun cumul possible entre la loi Cosse et un autre dispositif de défiscalisation tel que :
- le dispositif Pinel ;
- le dispositif Borloo ;
- le dispositif Robien ;
- le dispositif monuments historiques ;
- le dispositif Girardin ;
- le dispositif Censi-Bouvard ;
- le dispositif Malraux.
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