Loi Cosse

À jour en Août 2017

Écrit par les experts Ooreka

Getty Images / piratedub

Depuis le 1^er février 2017, un nouvel avantage fiscal est entré en vigueur grâce à la loi Cosse. Destiné à inciter les propriétaires à louer, dans des zones dites « tendues », à des prix raisonnables, ce dispositif permet de bénéficier d'une déduction fiscale non négligeable.

Loi Cosse : principe du dispositif de défiscalisation

Entrée en vigueur le 1^er février 2017, la loi Cosse a été promulguée dans le but d'inciter les propriétaires bailleurs à mettre leur bien immobilier, situé dans des zones où la demande en logement est forte, en location à un prix abordable.

En contrepartie de cet engagement de pratiquer des loyers raisonnables, les propriétaires bénéficient de déductions fiscales non négligeables sur leur revenu foncier.

Remplaçant les dispositifs « Borloo ancien » et « Besson ancien », le dispositif de la loi Cosse propose, aux propriétaires, des abattements fiscaux dont le montant varie en fonction du lieu de situation du bien loué à prix abordable.

À noter : ce dispositif de défiscalisation est appelé « Cosse ancien ».

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Loi Cosse : conditions d'application

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Cosse, les conditions suivantes doivent être respectées :

le propriétaire s'engage à louer le bien immobilier nu à titre de résidence principale, situé dans une zone éligible ;
le propriétaire signe une convention avec l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) pour la mise en location de ce logement entre le 1^er janvier 2017 et le 31 décembre 2019 ;
le logement est un bien immobilier ancien ;
le loyer pratiqué ne doit pas excéder un certain plafond :
- loyer intermédiaire : 16,83 € pour la zone A bis, 12,50 € pour la zone A, 10,07 € pour la zone B1, 8,75 € pour la zone B2 et la zone C ;
- loyer social : 11,77 € pour la zone A bis, 9,06 € pour la zone A, 7,80 € pour la zone B1, 7,49 € pour la zone B2 et 6,95 € pour zone C ;
- loyer très social : 9,16 € pour la zone A bis, 7,05 € pour la zone A, 6,07 € pour la zone B1, 5,82 € pour la zone B2 et 4,40 € pour zone C ;
les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond :
- loyer intermédiaire : plafonds de ressources identiques au dispositif Boorlo ancien ;
- loyer social : plafonds de ressources du PLUS ou Boorlo ancien social ;
- loyer très social : plafonds du PLAI ou Boorlo ancien très social ;
le logement conventionné doit être loué pendant toute la durée de la convention (6 ans pour les conventions sans travaux et 9 ans pour les conventions avec travaux).

Bon à savoir : le bien immobilier ne peut pas être loué à un descendant ou à un ascendant.

Jusqu'à 85 % d'économie d'impôt avec la loi Cosse

Le montant de l'avantage fiscal varie en fonction du lieu de situation du bien conventionné. Il peut s'étendre de 15 % à 70 % du montant des loyers perçus. L'avantage fiscal consiste en une déduction de ce montant sur les revenus du propriétaire bailleur. La déduction fiscale peut être de 85 % si le propriétaire confie la gestion de son bien à une association agréée.

En toute hypothèse et quel que soit le pourcentage de déduction applicable :

l'avantage fiscal est calculé sur les revenus bruts encaissés en raison de la location conventionnée ;
la déduction s'applique pendant toute la durée de la convention dès le premier jour de la date d'effet du bail.

À noter : si le propriétaire bailleur ne respecte pas ses engagements pendant la convention, le bénéfice de l'avantage fiscal est remis en cause.

Loi Cosse : cumul avec d'autres dispositifs ?

Il n'existe aucun cumul possible entre la loi Cosse et un autre dispositif de défiscalisation tel que :

Bon à savoir : le dispositif « Cosse ancien » ne s'applique qu'aux logements anciens ou récents mais en aucun cas aux biens immobiliers neufs.

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