Loi Cosse

Depuis le 1er février 2017, un nouvel avantage fiscal est entré en vigueur grâce à la loi Cosse. Destiné à inciter les propriétaires à louer, dans des zones dites « tendues », à des prix raisonnables, ce dispositif permet de bénéficier d'une déduction fiscale non négligeable.

Loi Cosse : principe du dispositif de défiscalisation

Entrée en vigueur le 1er février 2017, la loi Cosse a été promulguée dans le but d'inciter les propriétaires bailleurs à mettre leur bien immobilier, situé dans des zones où la demande en logement est forte, en location à un prix abordable.

En contrepartie de cet engagement de pratiquer des loyers raisonnables, les propriétaires bénéficient de déductions fiscales non négligeables sur leur revenu foncier.

Remplaçant les dispositifs « Borloo ancien » et « Besson ancien », le dispositif de la loi Cosse propose, aux propriétaires, des abattements fiscaux dont le montant varie en fonction du lieu de situation du bien loué à prix abordable.

Loi Cosse : conditions d'application

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Cosse, les conditions suivantes doivent être respectées :

• le propriétaire s'engage à louer le bien immobilier nu à titre de résidence principale, situé dans une zone éligible ;
• le propriétaire signe une convention avec l'Anah (Agence Nationale de l'Habitat) pour la mise en location de ce logement entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2022 (le dispositif a été prorogé jusqu'à cette date par l'article 23 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020) ;
• le logement est un bien immobilier neuf ou ancien (décent, en bon état d’usage et de réparation, et respectant les normes minimales de confort et d’habitabilité) ;
• le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par un arrêté du 10 novembre 2020 à 331 kWh/m2/an, ce qui revient à exclure du dispositif les logements des classes F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui sont les plus énergivores ; 
• le loyer pratiqué ne doit pas excéder un certain plafond (pour 2021) :
  • loyer intermédiaire : 17,55 € pour la zone A bis ; 13,04 € pour la zone A ; 10,51 € pour la zone B1 et 9,13 € pour la zone B2 et la zone C ;
  • loyer social : 12,27 € pour la zone A bis ; 9,44 € pour la zone A ; 8,13 € pour la zone B1 ; 7,81 € pour la zone B2 et 7,25 € pour la zone C ;
  • loyer très social : 9,55 € pour la zone A bis ; 7,35 € pour la zone A ; 6,33 € pour la zone B1 ; 6,06 € pour la zone B2 et 5,63 € pour la zone C ;
•  les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond :
  • loyer intermédiaire : plafonds de ressources identiques au dispositif Boorlo ancien ;
  • loyer social : plafonds de ressources du PLUS ou Boorlo ancien social ;
  • loyer très social : plafonds du PLAI ou Boorlo ancien très social ;
• le logement conventionné doit être loué pendant toute la durée de la convention (6 ans pour les conventions sans travaux et 9 ans pour les conventions avec travaux).

Jusqu'à 85 % d'économie d'impôt avec la loi Cosse

Le montant de l'avantage fiscal varie en fonction du lieu de situation du bien conventionné. Il peut s'étendre de 15 % à 70 % du montant des loyers perçus. L'avantage fiscal consiste en une déduction de ce montant sur les revenus du propriétaire bailleur. La déduction fiscale peut être de 85 % si le propriétaire confie la gestion de son bien à une association agréée (intermédiation locative).

En toute hypothèse et quel que soit le pourcentage de déduction applicable :

• l'avantage fiscal est calculé sur les revenus bruts encaissés en raison de la location conventionnée ;
• la déduction s'applique pendant toute la durée de la convention dès le premier jour de la date d'effet du bail.

Déduction fiscale avec la loi Cosse en 2018

• loyer intermédiaire : 30 % en zone A bis, A et B1 et 15 % en zone B2 ;
• loyer social : 70 % en zone A bis, A et B1 et 50 % en zone B2 ;
• loyer très social : 70 % en zone A bis, A et B1 et 50 % en zone B2 ;
• intermédiation locative : 85 % en zone A bis, A, B1, B2 et C.

Déduction fiscale avec la loi Cosse depuis 2019

• loyer intermédiaire : 30 % en zone A bis, A et B1 et 15 % en zone B2 ;
• loyer social : 70 % en zone A bis, A et B1 ; 50 % en zone B2 et 50 % en zone C avec travaux ;
• loyer très social : 70 % en zone A bis, A et B1 ; 50 % en zone B2 et 50 % en zone C avec travaux ;
• intermédiation locative : 85 % en zone A bis, A, B1, B2 et C.

À compter du 1er janvier 2019, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, étend le bénéfice de la déduction fiscale, avec un taux de 50 %, à la zone C pour les logements avec un loyer social ou très social, à condition que le propriétaire conclue un conventionnement Anah avec travaux (obligation de location pendant 9 ans).

Loi Cosse : cumul avec d'autres dispositifs ?

Il n'existe aucun cumul possible entre la loi Cosse et un autre dispositif de défiscalisation tel que :

• le dispositif Pinel ;
• le dispositif Borloo ;
• le dispositif Robien ;
• le dispositif monuments historiques ;
• le dispositif Girardin ;
• le dispositif Censi-Bouvard ;
• le dispositif Malraux.