Location meublée non professionnelle

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2018

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La location en meublé non professionnel (LMNP) est une solution à la fois pour investir et défiscaliser :

  • Vous investissez dans un ou plusieurs biens immobiliers (appartement, maison) pour les louer meublés.
  • Si les loyers encaissés sont inférieurs à 23 000 € par an et que ce montant est inférieur à 50 % de votre revenu total, vous faites de la LMNP (sinon c'est de la Location en Meublé Professionnel, LMP).
  • Les revenus de la location en meublé non professionnelle sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Conditions de la location en meublé non professionnel

Pour pouvoir accéder à la LMNP, il faut répondre à certaines conditions :

  • les recettes tirées de la location en meublé par l'ensemble de son foyer fiscal ne dépassent pas 23 000 €/an ;
  • ou les recettes de la location en meublé sont moindres que les autres revenus du foyer fiscal (traitements et salaires, autres BIC, BNC, bénéfices agricoles).

Les avantages fiscaux de la location en meublé non professionnel

En faisant de la location en meublé non professionnel, vous pouvez déduire les charges et donc ne pas être imposé sur vos revenus locatifs :

  • Déduction des charges liées à l'achat immobilier (intérêts d'emprunt, taxes, charges diverses...).
  • Déduction des amortissements.
  • Jusqu'à arriver en déficit foncier pour n'avoir aucun revenu LMNP imposable.

Une fois les intérêts payés, quand le crédit est remboursé, le déficit n'est plus possible. Il faut alors payer des impôts sur les loyers. Il existe deux régimes fiscaux pour la location en meublé non professionnel : micro-BIC ou réel.

  • Loyers inférieurs à 70 000 € (33 100 € en 2017) : le micro-BIC permet un abattement forfaitaire de 50 % couvrant forfaitairement les charges
  • Au-delà de 70 000 €, le régime réel simplifié est la règle :
    • On impute le montant réel des charges (amortissement, travaux d'entretien, impôts).
    • La plus-value immobilière est fiscalisée au taux de 16 % plus 11 % de prélèvements sociaux. Elle bénéficie cependant d'une minoration systématique du gain de 1 000 €, et d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième.
  • Le plafond du régime micro-BIC est de 82 800 € pour les locations saisonnières et de tourisme (gîte, chambre d'hôtes), avec un abattement forfaitaire de 71 %, ce qui en fait un régime extrêmement favorable.
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