Imposition de la LMNP

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2018

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La fiscalité et l'imposition de la location en meublé non professionnel.

La location meublée est une activité réputée commerciale par nature, selon la loi. En conséquence, les bénéfices tirés de la location de locaux meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

La qualité de loueur en meublé non professionnel

Le loueur en meublé non professionnel est reconnu comme tel :

  • s'il n'est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
  • si les recettes retirées de la location en meublé par l'ensemble du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € par an ;
  • ou si les recettes retirées de la location en meublé sont inférieures de 50 % aux autres revenus du foyer fiscal (autres BIC, bénéfices agricoles, BNC, traitements et salaires).

Toutefois, certains cas de location en meublé non professionnel sont exonérés d'imposition :

  • la location en meublé d'une ou plusieurs pièces de son habitation principale, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire meublé sa résidence principale et que le loyer de location soit raisonnable ;
  • la location en meublé d'une ou plusieurs pièces de son habitation principale en tant que résidence secondaire du locataire, sous réserve qu'il soit saisonnier et que le loyer de location soit raisonnable ;
  • les pièces louées en tant que chambres d'hôte à des personnes qui n'y élisent pas domicile, pour des revenus ne dépassant pas 760 € par an.

Le régime d'imposition LMNP

Deux régimes d'imposition sont possibles pour les revenus tirés d'une LMNP : le micro-BIC et le régime réel.

Recettes LMNP < 70 000 € : le régime micro-BIC

  • Le micro BIC s'applique automatiquement lorsque les revenus annuels de la location LMNP sont inférieurs à 70 000 € en 2018 (33 100 € en 2017).
  • Pour bénéficier du micro-BIC, il suffit d'inscrire le montant des recettes perçues dans l'année (loyers + charges) dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux, sur la déclaration de revenus (imprimé n° 2042 C).
  • Pour calculer le revenu net imposable, on applique aux recettes un abattement forfaitaire de 50 %.
  • Aucune charge n'est déductible. Si les charges déductibles dépassent le montant de l'abattement forfaitaire (travaux importants, intérêts d'emprunt), le contribuable a intérêt à choisir l'imposition au réel.

Pour choisir le régime d'imposition réel, il faut le faire avant le 1er février de l'année concernée, et l'option choisie dure deux ans et est reconduite ensuite tacitement. Pour en changer, il faut le faire avant le 1er février de la 3e année.

Régime d'imposition BIC réel

Au-delà de 70 000 € de recettes, il est obligatoire de déclarer ses revenus LMNP au réel. Ceci implique de tenir une comptabilité et de remplir la déclaration fiscale n° 2033.

Il est alors possible de déduire de la somme des loyers et charges perçus dans l'année pour la LMNP :

  • les frais de notaire ;
  • les intérêts d'emprunt ;
  • l'amortissement de l'achat du bien ;
  • l'amortissement des travaux d'amélioration et du mobilier ;
  • les petits travaux et réparations ;
  • la taxe foncière ;
  • la taxe d'habitation (qui est payée par le loueur si la location en meublée n'est pas le logement permanent du locataire) ;
  • les assurances.

Une fois ces sommes déduites, on obtient le résultat, soit positif (bénéfice) soit négatif (déficit) :

  • s'il y a bénéfice, il est ajouté aux autres revenus imposables pour être imposé ;
  • s'il y a déficit, il est reportable sur les bénéfices ultérieurs pendant 9 ans. En revanche, le déficit n'est pas imputable au revenu global de l'année : il doit rester affecté à l'activité LMNP.

Impôts LMNP : les autres impositions

En cas de revente du bien LMNP, l'éventuelle plus-value est soumise au régime des plus-values immobilières privées :

  • 19 % de taxe sur les plus-values immobilières + 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,20 % ;
  • la plus-value bénéficie d'un abattement de :
Durée de détention Taux d'abattement par année pour l'impôt Taux d'abattement par année pour les prélèvements sociaux
Entre 6 et 21 ans 6 % 1,65 %
22e année 4 % 1,60 %
Au-delà de la 22e année Exonération 9 %
Plus de 30 ans Exonération
  • Les biens LMNP entrent dans l'assiette de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) qui remplace l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) depuis le 1er janvier 2018 (loi de finances pour 2018). L'IFI reprend les mêmes règles en matière de statut LMNP.

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