LMNP Bouvard

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2018

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LMNP Bouvard-Censi  : un avantage fiscal calqué sur la loi Scellier, pour l'investissement dans les résidences de service.

Le dispositif de défiscalisation LMNP Censi-Bouvard est issu d'un amendement à la loi Scellier proposé par les députés Yves Censi (Aveyron) et Michel Bouvard (Savoie).

On parle également de loi Bouvard, amendement Bouvard, Scellier Bouvard ou LMNP en résidence de services.

Le LMNP Bouvard entre dans le cadre plus général de la location en meublé non professionnel (LMNP), en lui associant certains avantages du dispositif Scellier.

LMNP Bouvard : près de 25 % de réduction sur le prix d'achat

L'acquisition de certains logements meublés en résidence de service (pour étudiants, personnes âgées ou handicapées, ou des résidences de tourisme classées) donne accès à une réduction d'impôt de 11 % du prix du bien dans une limite de 300 000 €. La réduction d'impôt LMNP Bouvard est étalée sur 9 ans de manière linéaire.

Autre avantage : les résidences de services sont des établissements commerciaux assujettis à la TVA. La TVA de 20 % est donc récupérable par l'acheteur, ce qui réduit d'autant le coût d'acquisition.

Exemple de défiscalisation LMNP Bouvard

  • Vous achetez un logement meublé éligible LMNP Bouvard dans une résidence de services pour un montant de 150 000 €.
  • Le prix HT est de 125 000 €, et la TVA récupérée est de 25 000 €.
  • La réduction d'impôt LMNP Bouvard de 11 % s'élève à : 13 796 € en tout, étalée sur 9 ans (soit 1 533 € d'avantage fiscal par an).
  • Avantage fiscal LMNP Bouvard total (réduction d'impôt + récupération de TVA) : 38 378 €.

Les logements éligibles : les résidences de services

  • La défiscalisation LMNP Bouvard s'applique :
    • aux logements neufs ou en l'état futur d'achèvement ;
    • ou aux logements achevés depuis plus de 15 ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation ;
  • loués en meublé non professionnel ;
  • dans des résidences services (résidences qui proposent à la fois des logements et des services associés) :
    • établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées (EHPA, EHPAD) ;
    • établissement social ou médico-social qui accueille des personnes handicapées ;
    • établissement de santé pour les soins de longue durée ;
    • résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément « qualité » ;
    • résidence avec services pour étudiants ;
    • résidence de tourisme classée (jusqu'au 31 décembre 2016).

Les conditions du dispositif LMNP Bouvard

Le dispositif LMNP Bouvard est accessible à toute personne qui exerce l'activité de location meublée à titre non professionnel (sont donc exclus les loueurs en meublé professionnels – LMP).

L'investisseur s'engage à louer le logement meublé pendant une période de 9 ans à l'exploitant de la résidence services, et à le conserver sur cette période.

Le logement doit être donné en location dans un délai d'un mois à compter de son achèvement ou de son acquisition.

Il est possible d'investir en LMNP Bouvard en indivision. Il est aussi possible d'acheter plusieurs logements sous ce régime.

La défiscalisation LMNP Bouvard est accessible jusqu'au 31 décembre 2018 (sauf pour les résidences de tourisme qui ne sont plus éligibles depuis 2017).

Fiscalité du LMNP Bouvard

L'imposition du LMNP Bouvard entre dans le cas général de la fiscalité LMNP :

  • Les recettes locatives du logement LMNP Bouvard sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels.
  • L'amortissement du bien immobilier dans le régime réel des BIC est limité à la partie du prix qui dépasse le plafond de 300 000 €.
  • Lorsque le propriétaire du logement passe de la qualité de loueur en meublé non professionnel à celle de loueur en meublé professionnel au cours de la période d'engagement de location, la réduction d'impôt n'est pas remise en cause.

Ce qu'il faut regarder avant d'investir en LMNP Bouvard

Comme pour tout investissement immobilier, il faut être attentif :

  • à sa localisation ;
  • aux résidences services concurrentes existant ou en projet dans le même secteur, et notamment vérifier si elles ont une liste d'attente ou des logements vacants.

Il faut également évaluer le professionnalisme et la situation financière du gestionnaire de la résidence de services.

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