Conditions de la loi Pinel

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2019

Sommaire

La loi de finances pour 2018 a prolongé l'application du dispositif Pinel de 4 ans, jusqu'au 31 décembre 2021. Attention, certaines zones ne sont plus éligibles à la loi Pinel depuis le 1er janvier 2018.

La loi Pinel reprend les dispositions de la loi Duflot tout en assouplissant certaines mesures :

  • Elle permet de choisir parmi 2 durées d'engagement de location : 6 ou 9 ans avec possibilité de prolonger la durée d'engagement jusqu'à 12 ans au total.
  • Il est possible de louer le bien immobilier à ses ascendants ou descendants (logements acquis à partir du 1er janvier 2015 sous certaines conditions).
  • Les conditions d'accès au dispositif des SCPI sont alignées sur celles des particuliers.

Pour bénéficier de la réduction d'impôt du dispositif Pinel, il faut respecter certaines conditions, tant sur le plan du bien immobilier que de sa mise en location.

Conditions de la loi Pinel sur le bien immobilier

Pour pouvoir entrer dans le cadre de la loi Pinel, le bien immobilier doit être acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.

L'achat d'un bien immobilier neuf

Le dispositif Pinel concerne l'achat d'un bien immobilier :

  • acquis neuf ou en état d'achèvement ;
  • que l'investisseur a fait construire.

Le logement neuf doit également respecter certaines performances énergétiques : norme RT 2012 ou label BBC.

L'achat d'un bien immobilier ancien

Le dispositif Pinel concerne également l'achat :

  • d'un logement ancien faisant l'objet de travaux pour être transformé en logement neuf ;
  • d'un logement vétuste faisant l'objet de travaux de réhabilitation ;
  • d'un local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement.

Pour bénéficier du dispositif Pinel, les logements anciens ou vétustes doivent répondre, en plus des conditions du dispositif Pinel pour les logements neufs, à certaines conditions particulières :

  • Avant la réalisation des travaux, le logement ancien ne doit pas répondre aux caractéristiques de décence énumérées à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et ne doit pas satisfaire aux performances techniques de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
  • Après la réalisation des travaux, le logement ancien doit être en mesure de satisfaire aux conditions pour bénéficier du label Haute performance énergétique rénovation 2009 (HPE rénovation 2009) ou Bâtiment basse consommation énergétique rénovation 2009, (BBC rénovation 2009).

L'achat d'un bien immobilier réhabilité ou destiné à l'être

La loi de finances pour 2019 étend l'application du dispositif Pinel aux logements et locaux réhabilités ou destinés à l'être, acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, et situés exclusivement dans le centre-ville :

  • des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué (plan « Action cœur de ville ») ;
  • des communes signataires d’une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT).

Pour bénéficier de la réduction Pinel, les investissements doivent porter :

  • sur des logements qui font ou qui ont fait l’objet de travaux de rénovation ;
  • sur des locaux affectés à un usage autre que l’habitation et qui font, ou qui ont fait, l’objet de travaux de transformation en logement.

La situation du bien immobilier

Le bien immobilier, neuf ou à réhabiliter, doit se situer dans des zones bien particulières, correspondant aux zones où la demande locative est la plus forte. Un nouveau zonage est entré en vigueur le 1er octobre 2014, modifié par la loi de finances pour 2018 :

  • zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français et certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
  • zone A bis : 77 communes comprenant Paris, des communes de Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d'Oise ;
  • zone B1 : certaines grandes agglomérations dans lesquelles les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-mer.

Toutefois, une mesure de tolérance est accordée pour les acquisitions de logements en zones B2 ou C bénéficiant d'un agrément et ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017. Ces opérations restent éligibles à la loi Pinel dès lors que le logement est acquis par l'acquéreur avant le 31 décembre 2018 (signature de l'acte définitif de vente).

Par ailleurs, suite à la loi de finances pour 2019, la date de réalisation des contrats de réservation des ventes en l’état futur d’achèvement en zones B2 et C est décalée de 3 mois. Ainsi, la prolongation de l’éligibilité au dispositif Pinel est conditionnée au fait que la réservation ait été enregistrée chez le notaire avant le 31 décembre 2018 et que la vente soit effectivement actée avant le 15 mars 2019.

Le prix d'achat du bien immobilier

Le montant total des investissements éligibles à la loi Pinel est plafonné à 300 000 € par an, avec un maximum de 2 investissements par an. Par ailleurs, le prix d'achat au m2 du logement ne doit pas dépasser 5 500 €.

Pour les logements anciens à réhabiliter, la limite de 300 000 € par an comprend le prix d'achat du logement augmenté du coût des travaux réalisés.

Conditions de la loi Pinel sur la mise en location

Durée de mise en location

L'investisseur doit s'engager à mettre son bien immobilier en location. Cependant il peut choisir parmi 2 durées d'engagement : 6 ou 9 ans. L'avantage fiscal accordé varie ensuite selon la durée de cet engagement. Il peut également choisir de prolonger son investissement à hauteur de :

  • 2 périodes de 3 ans si son engagement initial est de 6 ans ;
  • 3 ans si son engagement initial est de 9 ans.
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Plafonnement des loyers

Les loyers doivent être plafonnés pendant toute la durée de location. Le montant des plafonds varie selon la zone géographique où se situe le logement.

Plafonds des loyers 2019 en métropole
  Zone A bis Zone A Zone B1 Zones B2 et C
Plafond des loyers en € par m2 17,17 12,75 10,28 8,93

Ces plafonds de loyer sont modulables selon la superficie du logement avec l'application d'un coefficient multiplicateur. Ce coefficient multiplicateur est obtenu en effectuant le calcul suivant : 0,7 + 19 ÷ surface habitable du logement. Le coefficient est ensuite arrondi à la 2e décimale la plus proche et ne peut pas être supérieur à 1,2.

Plafond de ressources des locataires

Les logements qui bénéficieront du dispositif Pinel devront être mis en location à titre de résidence principale et devront être loués nus. De plus, les ressources des locataires ne devront pas dépasser certains plafonds.

Ces plafonds sont définis en fonction :

  • de la zone géographique ;
  • de la composition du foyer.
Plafonds de ressources 2019 en métropole :
Composition du foyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zones B2 et C
Personne seule 38 236 € 38 236 € 31 165 € 28 049 €
Couple 57 146 € 57 146 € 41 618 € 37 456 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 74 912 € 68 693 € 50 049 € 45 044 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 89 439 € 82 282 € 60 420 € 54 379 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 106 415 € 97 407 € 71 078 € 63 970 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 119 745 € 109 613 € 80 103 € 72 093 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5e + 13 341 € + 12 213 € + 8 936 € + 8 041 €