Déficit foncier

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2018

Sommaire

Vous louez un bien immobilier ? Si vous dégagez un déficit foncier, sachez que celui-ci est automatiquement imputable à vos revenus.

Il existe en effet plusieurs situations qui donnent droit à une réduction d'impôts :

  • dons à des organismes humanitaires ;
  • prestations compensatoires versées en cas de divorce ;
  • déficit foncier, etc.

Définition du déficit foncier

Les charges déductibles doivent être supérieures au revenu brut foncier.

Lorsque vous louez un bien immobilier, les loyers perçus sont imposés après déduction de certaines charges. Les charges déductibles sont les suivantes :

  • charges liées à l'exploitation du bien immobilier (charges non financières) :
    • frais d'agences immobilières ;
    • primes d'assurances ;
    • charges de copropriété ;
    • taxe foncière ;
  • charges liées aux intérêts d'emprunts (charges financières) :
    • intérêts d'emprunts pour l'acquisition, la réparation ou l'amélioration du bien ;
    • les frais associés aux intérêts ;
  • charges liées aux travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration (charges non financières).

Si au cours d'une année fiscale les charges déductibles sont supérieures au revenu brut foncier, on parle alors de déficit foncier.

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Déficit foncier : imputation des revenus

Lorsque vous dégagez un déficit foncier, celui-ci est automatiquement déduit de vos revenus. Cependant, selon les cas, il peut être imputé sur le revenu foncier ou sur le revenu global.

Type de déficit financier Type d'imputation
Dû aux charges financières liées aux intérêts d'emprunts Sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes.
Dû aux charges non financières liées à l'exploitation et aux travaux Sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (ou de 15 300 € pour ceux qui ont investi sous le dispositif Périssol).
Consulter la fiche pratique Ooreka

Calcul du déficit foncier

Pour calculer son déficit foncier :

  • Il faut tout d'abord soustraire les charges financières des revenus fonciers.
  • Si le résultat est négatif, ce déficit est imputable sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes (voir tableau).
  • Si le résultat est positif, on retire alors au montant obtenu la somme des charges non financières.
    • Si le résultat est positif, il n'y pas de déficit.
    • Dans le cas contraire, le déficit est imputable sur le revenu global plafonné à 10 700 € par an.

Les obligations en cas de déficit foncier

Il existe 2 types d'obligations en matière de déficit foncier :

  • Pour pouvoir générer un déficit foncier et l'imputer, le propriétaire doit être imposé pour ses revenus fonciers sous le régime réel.
  • Si le déficit foncier est déduit du revenu du propriétaire, celui-ci doit continuer à mettre le bien immobilier en location de façon effective et continue pendant au moins 3 ans.

Prélèvement à la source et charges déductibles : mesures transitoires 

Sous le régime réel d'imposition, les charges foncières sont en principe déduites intégralement au titre de l'année de leur paiement effectif par le contribuable, quelle que soit la période à laquelle elles se rattachent. 

Avec l'entrée en vigueur du prélèvement à la source le 1er janvier 2019, des règles particulières sont prévues pour les charges foncières déductibles sur les années 2018 et 2019. Le régime applicable à la déductibilité des charges diffère selon que ces charges sont récurrentes ou pilotables.

Charges foncières payées en 2018 

Les charges dites « récurrentes » (charges que le bailleur doit payer chaque année à raison du bien loué et sur l'échéance desquelles il ne peut influer), qui sont échues en 2018, ne sont admises en déduction qu'au titre de l'année 2018, peu importe leur date de paiement. Il s'agit des charges suivantes :

  • primes d'assurance ;
  • appels des quotes-parts du budget annuel voté par la copropriété ;
  • honoraires des gestionnaires de biens ;
  • taxe foncière, etc. 

Les charges dites « pilotables » (dépenses de travaux dont le bailleur décide du calendrier et de l'année d'imputation), payées en 2018, sont intégralement déductibles – dans les conditions prévues par le Code général des impôts – pour la détermination du revenu net foncier de 2018. Il s'agit des charges suivantes (a, b et b bis du 1° et c à c quinquies du 2° du I de l'article 31 du CGI) :

  • dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
  • dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
  • dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
  • dépenses d'amélioration, de construction, de restauration ou d'entretien spécifiques aux propriétés rurales.

Charges foncières payées en 2019

Pour les dépenses de travaux payées au cours de l'année 2019 (charges « pilotables »), leur déductibilité sera égale à la moyenne de ces mêmes charges supportées sur les années 2018 et 2019 (règle de la moyenne).

Cependant, afin de tenir compte des situations dans lesquelles le contribuable n'a pas la possibilité de choisir la date de réalisation des travaux (entre 2018 et 2019), la déductibilité intégrale des travaux payés en 2019 est maintenue pour les travaux d'urgence rendus nécessaires par l'effet de la force majeure ou décidés d'office par le syndic de copropriété, et pour les travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019.

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Dispositif immobilier

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