Déficit foncier

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2021

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Vous louez un bien immobilier ? Si vous dégagez un déficit foncier, sachez que celui-ci est automatiquement imputable à vos revenus.

Il existe en effet plusieurs situations qui donnent droit à une réduction d'impôts :

  • dons à des organismes humanitaires ;
  • prestations compensatoires versées en cas de divorce ;
  • déficit foncier, etc.

Définition du déficit foncier

Les charges déductibles doivent être supérieures au revenu brut foncier.

Lorsque vous louez un bien immobilier, les loyers perçus sont imposés après déduction de certaines charges. Les charges déductibles sont les suivantes :

  • charges liées à l'exploitation du bien immobilier (charges non financières) :
    • frais d'agences immobilières ;
    • primes d'assurances ;
    • charges de copropriété ;
    • taxe foncière ;
  • charges liées aux intérêts d'emprunts (charges financières) :
    • intérêts d'emprunts pour l'acquisition, la réparation ou l'amélioration du bien ;
    • les frais associés aux intérêts ;
  • charges liées aux travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration (charges non financières).

Si au cours d'une année fiscale les charges déductibles sont supérieures au revenu brut foncier, on parle alors de déficit foncier.

Les intérêts d’emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des biens immobiliers du propriétaire sont déductibles de ses revenus fonciers.

Toutefois, cette déductibilité peut être remise en cause par l’administration fiscale si le contribuable n’est pas en mesure d’apporter des preuves précises du montant des intérêts d’emprunt et de leur affectation (CAA Bordeaux, 20 mai 2020, n° 18BX02120).

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Déficit foncier : imputation des revenus

Lorsque vous dégagez un déficit foncier, celui-ci est automatiquement déduit de vos revenus. Cependant, selon les cas, il peut être imputé sur le revenu foncier ou sur le revenu global.

Type de déficit financier Type d'imputation
Dû aux charges financières liées aux intérêts d'emprunts Sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes.
Dû aux charges non financières liées à l'exploitation et aux travaux

Sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (ou de 15 300 € pour ceux qui ont investi sous le dispositif Périssol).

Bon à savoir : dans le cadre du dispositif Cosse, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 augmente le plafond du déficit imputable de 10 700 € à 15 300 € à compter de l'imposition des revenus de 2019. Ce dispositif a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2022 par l'article 23 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, et soumis à un niveau de performance énergétique globale fixé par un arrêté du 10 novembre 2020.

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Calcul du déficit foncier

Pour calculer son déficit foncier :

  • Il faut tout d'abord soustraire les charges financières des revenus fonciers.
  • Si le résultat est négatif, ce déficit est imputable sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes (voir tableau).
  • Si le résultat est positif, on retire alors au montant obtenu la somme des charges non financières.
    • Si le résultat est positif, il n'y pas de déficit.
    • Dans le cas contraire, le déficit est imputable sur le revenu global plafonné à 10 700 € par an.

Les obligations en cas de déficit foncier

Il existe 2 types d'obligations en matière de déficit foncier :

  • Pour pouvoir générer un déficit foncier et l'imputer, le propriétaire doit être imposé pour ses revenus fonciers sous le régime réel.
  • Si le déficit foncier est déduit du revenu du propriétaire, celui-ci doit continuer à mettre le bien immobilier en location de façon effective et continue pendant au moins 3 ans.

Prélèvement à la source et charges déductibles : mesures transitoires 

Sous le régime réel d'imposition, les charges foncières sont en principe déduites intégralement au titre de l'année de leur paiement effectif par le contribuable, quelle que soit la période à laquelle elles se rattachent. 

Avec l'entrée en vigueur du prélèvement à la source le 1er janvier 2019, des règles particulières avaient été prévues pour les charges foncières déductibles sur les années 2018 et 2019. Le régime applicable à la déductibilité des charges différait selon que ces charges étaient récurrentes ou pilotables.

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