Déficit foncier

À jour en Octobre 2017

Écrit par les experts Ooreka

Vous louez un bien immobilier ? Si vous dégagez un déficit foncier, sachez que celui-ci est automatiquement imputable à vos revenus.

Il existe en effet plusieurs situations qui donnent droit à une réduction d'impôts :

  • dons à des organismes humanitaires ;
  • prestations compensatoires versées en cas de divorce ;
  • déficit foncier, etc.

À savoir : plus la tranche d'imposition est élevée, plus les économies d'impôts réalisées en cas de déficit foncier sont importantes.

Définition du déficit foncier

Les charges déductibles doivent être supérieures au revenu brut foncier.

Lorsque vous louez un bien immobilier, les loyers perçus sont imposés après déduction de certaines charges. Les charges déductibles sont les suivantes :

  • charges liées à l'exploitation du bien immobilier (charges non financières) :
    • frais d'agences immobilières ;
    • primes d'assurances ;
    • charges de copropriété ;
    • taxe foncière ;
  • charges liées aux intérêts d'emprunts (charges financières) :
    • intérêts d'emprunts pour l'acquisition, la réparation ou l'amélioration du bien ;
    • les frais associés aux intérêts ;
  • charges liées aux travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration (charges non financières).

Si au cours d'une année fiscale les charges déductibles sont supérieures au revenu brut foncier, on parle alors de déficit foncier.

Bon à savoir : selon l'article 156-I-3 du CGI, même quand un déficit a été déduit du revenu, le logement doit continuer à être mis en location pendant une durée de 3 ans.

Déficit foncier : imputation des revenus

Lorsque vous dégagez un déficit foncier, celui-ci est automatiquement déduit de vos revenus. Cependant, selon les cas, il peut être imputé sur le revenu foncier ou sur le revenu global.

Type de déficit financier Type d'imputation
Dû aux charges financières liées aux intérêts d'emprunts Sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes
Dû aux charges non financières liées à l'exploitation et aux travaux Sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (ou de 15 300 € pour ceux qui ont investi sous le dispositif Périssol)

À noter : si le déficit dépasse la limite de 10 700 € par an, le restant s'impute sur les revenus fonciers suivants.

Calcul du déficit foncier

Pour calculer son déficit foncier :

  • Il faut tout d'abord soustraire les charges financières des revenus fonciers.
  • Si le résultat est négatif, ce déficit est imputable sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes (voir tableau).
  • Si le résultat est positif, on retire alors au montant obtenu la somme des charges non financières.
    • Si le résultat est positif, il n'y pas de déficit.
    • Dans le cas contraire, le déficit est imputable sur le revenu global plafonné à 10 700 € par an.

Les obligations en cas de déficit foncier

Il existe 2 types d'obligations en matière de déficit foncier :

  • Pour pouvoir générer un déficit foncier et l'imputer, le propriétaire doit être imposé pour ses revenus fonciers sous le régime réel.
  • Si le déficit foncier est déduit du revenu du propriétaire, celui-ci doit continuer à mettre le bien immobilier en location de façon effective et continue pendant au moins 3 ans.

À noter : en cas de cession du bien avant l'expiration du délai de 3 ans, l'imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause, mais l'imputation pendant 10 ans sur les revenus fonciers issus d'autres biens locatifs reste possible (arrêt du Conseil d'État du 26 avril 2017 n° 400441, repris par l'administration fiscale au BOFIP du 1er septembre 2017).

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