Loi Bouvard

À jour en Août 2017

Écrit par les experts Ooreka

Loi Bouvard-Censi : une défiscalisation calquée sur la loi Scellier, pour l'investissement dans les résidences de service.

Le dispositif de défiscalisation Bouvard-Censi est né d'un amendement à la loi Scellier proposé par les députés Michel Bouvard (Savoie) et Yves Censi (Aveyron).

On parle également de LMNP Bouvard, amendement Bouvard, Scellier Bouvard ou LMNP en résidence de services.

La loi Bouvard entre dans le cadre plus général de la location en meublé non professionnel (LMNP), en lui associant certains avantages du dispositif Scellier.

loi Bouvard Censi

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Loi Bouvard : environ 1/4 de réduction sur le prix d'achat

L'achat de logements meublés en résidence de service (pour personnes handicapées ou âgées, étudiants, ou dans des résidences de tourisme classées) peut donner accès à une réduction d'impôt de 11 % du prix HT du logement dans une limite de 300 000 €. La réduction d'impôt loi Bouvard s'étale sur 9 ans de manière linéaire.

De plus, les résidences de service sont des établissements commerciaux soumis à une TVA de 20 %, qui est récupérable par l'acheteur. Le coût d'acquisition en est réduit d'autant.

Exemple de défiscalisation loi Bouvard

  • Vous achetez un logement meublé éligible à la loi Bouvard dans une résidence services pour 150 000 € TTC.
  • Prix HT : 125 000 €. TVA récupérée (20 %) : 25 000 €.
  • Réduction d'impôt loi Bouvard (11 %) : 13 796 €. Sur 9 ans : avantage fiscal annuel de 1 533 €.
  • Avantage fiscal loi Bouvard total (récupération de TVA + réduction d'impôt) : 38 796 €.

Les deux conditions du dispositif Bouvard Censi

La location en meublé non professionnelle

  • Le dispositif loi Bouvard est ouvert à tout loueur en meublé à titre non professionnel (les loueurs en meublé professionnels, LMP, sont donc exclus).
  • L'investisseur s'engage à mettre en location le logement meublé durant une période de 9 ans, par l'intermédiaire de l'exploitant de la résidence de services, et à conserver son bien sur cette période.
  • Le logement doit être mis en location dans un délai d'un mois après son achèvement ou son acquisition.
  • On peut investir en loi Bouvard en indivision.
  • On peut aussi acheter plusieurs logements sous ce régime.

Les résidences services

  • La loi Bouvard de défiscalisation s'applique aux :
    • logements neufs ou en l'état futur d'achèvement,
    • logements achevés depuis plus de quinze ans et qui font l'objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation ;
  • loués en meublé non professionnel ;
  • dans une résidence de services (résidence qui propose des logements et des services associés) :
    • résidence de tourisme classée (l'éligibilité prend fin au 31 décembre 2016) ;
    • résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément « qualité » ;
    • établissement social ou médico-social qui accueille des personnes handicapées ;
    • établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées (EHPA, EHPAD) ;
    • établissement de santé pour les soins de longue durée ;
    • résidence avec services pour étudiants.

Bon à savoir : à compter du 1er janvier 2017, les résidences de tourisme pourront faire l'objet d'une réduction d'impôt sur les travaux de rénovation énergétique, de ravalement ou d'adaptation aux personnes handicapées votés en assemblée générale.

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Fiscalité de la loi Bouvard

L'imposition des placements en loi Bouvard entre dans le cas général de la fiscalité du loueur en meublé non professionnel :

  • Les loyers issus du logement loi Bouvard sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) non professionnels.
  • L'amortissement du bien dans le régime réel des BIC est limité à la partie du prix qui excède 300 000 €.
  • Au cours de la période d'engagement de location, si le propriétaire passe de la qualité de loueur en meublé non professionnel à celle de loueur en meublé professionnel, la réduction d'impôt lui reste acquise.

À noter : Les placements en loi Bouvard Censi sont pris en compte dans le calcul du plafonnement global des avantages fiscaux.

Loi Bouvard, comment bien investir ?

Comme pour tout investissement immobilier, il est crucial de prendre en compte :

  • sa localisation ;
  • les résidences de services concurrentes dans le même secteur (existantes ou en projet), en vérifiant si elles ont une liste d'attente ou des logements vacants.

Évaluez également la situation financière et le professionnalisme du gestionnaire de la résidence services.

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