Loi Malraux

À jour en Octobre 2017

Écrit par les experts Ooreka

Défiscalisation loi Malraux : pour la rénovation des immeubles anciens dans le cadre de la mise en valeur du patrimoine architectural.

La loi Malraux a été initialement votée le 4 août 1962, révisée en 1995 puis en 2009, et plus récemment en 2017. Son but est la protection du patrimoine historique et architectural de la France.

Les propriétaires d'immeubles anciens situés dans un secteur où le patrimoine est protégé, peuvent bénéficier de la défiscalisation Malraux sur leurs travaux de restauration importants.

Principe de la défiscalisation loi Malraux

Jusqu'à 120 000 € de réduction d'impôt !

  • Le propriétaire d'un bel immeuble dans un quartier historique lance une restauration complète de son bien.
  • Il le met en location à usage d'habitation pendant 9 ans.
  • Il bénéficie d'une réduction d'impôts de 22 à 30 % du montant des travaux pendant 1, 2, 3 voire 4 ans, dans la limite pluriannuelle de 400 000 € de travaux (donc 88 000 à 120 000 € d'économie d'impôt sur 4 ans).
  • Si le propriétaire de l'immeuble ancien est une SCPI ou une SCI, les porteurs de parts bénéficient de l'avantage de la loi Malraux au prorata de leur nombre de parts.

Loi Malraux : les conditions

Un immeuble situé dans un quartier de patrimoine architectural

L'immeuble doit être situé :

  • soit dans un site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, dans des quartiers anciens dégradés (QAD) ou des quartiers conventionnés « nouveau programme national de renouvellement urbain » (NPNRU) - ex secteurs sauvegardés ;
  • soit dans un site patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) - ex zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP).

Une rénovation complète en vue de la location

Pour bénéficier de la défiscalisation Malraux, l'immeuble doit :

  • faire l'objet d'une restauration complète ;
  • obtenir une autorisation du préfet pour les travaux, après avis de l'architecte des bâtiments de France ;
  • être mis en location nue pendant une durée de 9 ans à compter de sa restauration, et ce, dans les 12 mois qui suivent l'achèvement des travaux (pour les biens détenus par une SCI ou une SCPI, les associés doivent conserver leurs parts pendant 9 ans) : un engagement écrit de louer est à envoyer au fisc ;
  • être loué pour un usage d'habitation à titre de résidence principale (les locaux qui étaient à usage professionnel avant la rénovation peuvent continuer à être loués pour un usage professionnel) ;
  • ne pas être loué à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable (ou d'un des associés de la société civile).

À noter : la loi de finances rectificative pour 2016 ouvre le bénéfice de la défiscalisation Malraux à tous les locaux qui sont destinés, après réalisation des travaux, à l'habitation. Elle peut donc s'appliquer pour des bureaux transformés en logements.

Le propriétaire peut agir seul ou au sein d'une Association foncière urbaine (AFU). En revanche, la propriété du bien immobilier ne peut pas avoir été démembrée.

Calcul de l'avantage fiscal de la loi Malraux

Les dépenses de restauration prises en compte

Les charges et dépenses suivantes ouvrent droit à la réduction d'impôt de la loi Malraux :

  • Travaux imposés par l'autorité publique : démolition, restauration de toitures ou de murs extérieurs, réaffectation à l'habitation.
  • Travaux de réparation :
    • travaux de réfection de toitures ou de murs extérieurs ;
    • travaux de réaffectation à l'habitation d'un immeuble originellement destiné à l'habitation et qui avait perdu cet usage.
  • Travaux d'amélioration de l'habitat.
  • Travaux d'aménagement des combles, des greniers ou des parties communes, en vue de les rendre habitables.
  • Travaux de mise en conformité (accès des personnes handicapées, amiante, etc.).
  • Taxe foncière.
  • Primes d'assurance.
  • Frais de gestion.

De plus, sont prises en compte les dépenses supportées jusqu'au 31 décembre de la 4e année qui suit :

  • soit la délivrance du permis de construire ;
  • soit l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable.

Sont exclus :

  • les frais de construction ;
  • les frais de reconstruction ;
  • les frais d'agrandissement ;
  • le prix d'acquisition du bien immobilier.

La réduction d'impôt Malraux

Les dépenses ci-dessus constituent la base de la réduction d'impôt Malraux. Seules les dépenses effectivement supportées par le particulier ouvrent droit à la réduction d'impôt. Il faut donc en déduire toutes les aides ou subventions accordées pour les travaux de rénovation.

Deux taux de réduction d'impôt peuvent s'appliquer :

  • pour les immeubles situés dans un PSMV, QAD ou des quartiers conventionnés NPNRU (ex secteurs sauvegardés) : 30 % du total des dépenses ;
  • pour les immeubles situés en PVAP ( ex ZPPAUP) : 22 % du total des dépenses.

Les dépenses qui ouvrent droit à la réduction sont prises en compte dans la limite pluriannuelle de 400 000 € sur 4 années.

Le contribuable peut donc reporter pendant 3 ans la fraction de la réduction d'impôt qui n'aurait pas pu s'imputer au titre d'une année d'imposition.

 

À noter : la défiscalisation Malraux n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales !

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