Perspectives sur la défiscalisation

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en juillet 2019

Sommaire

À quelles évolutions se préparer pour sa défiscalisation ?

Voici les dispositifs de défiscalisation en vigueur pour les investissements réalisés en 2019 :

Depuis janvier 2019 : dispositif Denormandie

Issu de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, le dispositif Denormandie est entré en vigueur le 1er janvier 2019 et s'applique pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2021.

Il vise à inciter la réhabilitation de l'habitat indigne dans les centres-villes anciens. Les investisseurs bénéficient d'un avantage fiscal qui varie en fonction de la durée de mise en location : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Le plafond des dépenses pour l'investissement et la réalisation des travaux est fixé à 300 000 €.

Pour profiter du dispositif Denormandie, les investisseurs doivent acheter un bien immobilier à rénover situé dans une commune éligible (la liste des communes éligibles a été définie par un arrêté du 26 mars 2019).

Les travaux effectués doivent représenter 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent correspondre à une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 30 % ou représenter au moins 2 types de travaux parmi les travaux éligibles (changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude et isolation des fenêtres).

Les investisseurs doivent également s'engager à pratiquer un loyer plafonné et à louer leur bien à des locataires ne dépassant pas un plafond de ressources défini.

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Depuis février 2017 : dispositif Louer abordable

Depuis le 1er février 2017, le dispositif Louer abordable, aussi appelé Cosse ou Cosse ancien, est entré en vigueur pour remplacer les dispositifs Borloo ancien et Besson ancien.

Valable jusqu'au 31 décembre 2019, il permet aux propriétaires de bénéficier d'une déduction fiscale de 15 à 85 % sur les revenus locatifs.

Pour bénéficier de ce dispositif, les propriétaires doivent signer une convention avec l'Anah pour minimum 6 ans pour une convention sans travaux et pour minimum 9 ans pour une convention avec travaux.

Les propriétaires s'engagent à louer leur bien à des locataires ne dépassant pas un plafond de ressources et à percevoir un loyer soumis à un plafond défini en fonction de la situation géographique du logement.

Dans les zones les plus tendues (zones A, A bis et B1), la déduction fiscale peut atteindre 30 % pour un logement mis en location à un niveau de loyer intermédiaire et 70 % pour un logement mis en location à un niveau de loyer social ou très social.

Dans les zones moyennement tendues (zone B2), la déduction fiscale est de 15 % pour un logement mis en location à un niveau de loyer intermédiaire, et de 50 % pour un logement mis en location à un niveau de loyer social ou très social.

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2019, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, étend le bénéfice de la déduction fiscale, avec un taux de 50 %, à la zone C pour les logements avec un loyer social ou très social, à condition que le propriétaire conclue un conventionnement Anah avec travaux (obligation de location pendant 9 ans).

Il est possible d'obtenir une déduction fiscale de 85 % dans tout le territoire en cas d’intermédiation locative (mise en location du logement via une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé permettant la location à des ménages en précarité).

Loi Cosse

Article

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Depuis septembre 2014 : dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est valable pour les investissements locatifs réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.

Ce dispositif remplace le dispositif Duflot, qui avait lui-même remplacé le dispositif Scellier (qui s'est appliqué jusqu'au 31 mars 2013 pour les engagements d'investissement réalisés jusqu'au 31 décembre 2012).

Le dispositif Pinel suit le même principe de réduction d'impôt sur les investissements locatifs que le Duflot, à trois différences près :

  • il est possible de choisir la durée de location 6 ou 9 ans avec prolongation jusqu'à 12 ans ;
  • on peut louer à un ascendant ou un descendant ;
  • pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les conditions d'accès au dispositif sont alignées sur celles des particuliers.

Le taux de réduction d'impôt varie selon la durée d'engagement : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et jusqu'à 21 % pour 12 ans (23 %, 29 % et jusqu'à 32 % en Outre-mer).

Le dispositif Duflot permettait de bénéficier d'une réduction d'impôt pendant 9 ans correspondant à 18 % de la valeur de l'investissement (29 % en Duflot Outre-mer). Il était soumis au respect de conditions liées :

  • à l'investissement ;
  • au locataire ;
  • à la location.

Dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Bouvard est un dispositif de défiscalisation qui est valable pour les investissements réalisés dans les résidences de services de type :

  • résidences avec services pour étudiants ;
  • résidences avec services agréés pour personnes âgées ou handicapées (ex : EHPAD) ;
  • résidences d'accueil et de soins agréées.

Ce dispositif est valable pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2021 (article 186 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019).

Il permet de bénéficier de 2 avantages fiscaux :

  • une réduction d'impôt correspondant à 11 % du montant de l'investissement réalisé, étalée sur 9 ans de manière linéaire et reportable ;
  • la récupération du montant de la TVA de 20 %.

Le montant total de la réduction est limité à 25 % du montant du bien TTC pour les investissements réalisés entre 2009 et 2010, et 11 % pour les investissements réalisés depuis 2013.

Dispositif Malraux

Le dispositif Malraux est valable pour les investissements locatifs réalisés dans les immeubles anciens à restaurer situés dans certaines zones protégées.

Il donne droit à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés à hauteur de :

  • 30 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, des quartiers anciens dégradés (QAD) ou des quartiers conventionnés « nouveau programme national de renouvellement urbain » (NPNRU) - ex secteurs sauvegardés ;
  • 22 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) - ex zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).

Le montant des travaux est plafonné à 400 000 € sur 4 ans. Les travaux peuvent être imputés sur 1,2,3 ou 4 ans.

Dispositif Monuments Historiques

Ce dispositif concerne les travaux de rénovations dans les biens immobiliers classés Monuments Historiques ou inscrits à l'Inventaire Supplémentaires des Monuments Historiques (ISMH).

Il permet de bénéficier d'une déduction d'impôt correspondant à :

  • si le monument est ouvert à la visite :
    • 100 % de la part du coût des travaux restant à la charge du propriétaire ;
    • 100 % des intérêts pour les prêts contractés pour la conservation du monument ;
  • si le monument n'est pas ouvert à la visite :
    • 100 % de la part du coût des travaux restant à la charge du propriétaire si les travaux sont subventionnés par l'État ;
    • 50 % de la part du coût des travaux restant à la charge du propriétaire si les travaux ne sont pas subventionnés par l'État ;
    • 50 % des intérêts pour les prêts contractés pour la conservation du monument.

Le propriétaire doit toutefois conserver ce bien pendant au moins 15 ans.

Plafonnement 2019 des avantages fiscaux

Pour les revenus 2018 déclarés en 2019, les avantages fiscaux sont plafonnés à 10 000 €. Il faut cependant savoir que ce plafond est de 18 000 € en cas d'investissements Outre-mer et SOFICA (cinéma).