Formulaire :Check-list avant d’acheter un appartement en loi Duflot

Sommaire

À quoi sert ce modèle ?

Vous pensez qu'il est temps d'épargner pour votre future retraite et il vous semble opportun de faire un placement locatif dans les conditions de la loi Duflot.

Cette loi permet à tout contribuable résidant en France de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 18 % du montant d'un achat immobilier neuf (29 % si l'appartement se trouve dans les DOM-TOM). Cette réduction est étalée sur neuf ans. L'économie d'impôt peut atteindre 6 000 € par an. Elle peut s'appliquer pour tout bien neuf acheté entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

Chaque contribuable peut faire chaque année deux achats dans le cadre de cette loi. Le plafond des investissements annuels ouvrant droit à la réduction d'impôt s'élève à 300 000 €.

En contrepartie, le placement immobilier doit répondre aux critères suivants :

  • l'acquéreur doit louer son logement non meublé pendant au moins neuf ans à une personne autre qu'un de ses ascendants ou de ses descendants (ou toute autre personne faisant partie de son foyer fiscal) ;
  • le bien acheté doit être situé dans une zone où la loi Duflot est applicable ;
  • le logement doit respecter la réglementation thermique 2012 (ancienne norme « bâtiment basse consommation ») ;
  • les loyers demandés et les revenus des locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds ;
  • le bien doit être loué dans l'année qui suit l'achèvement de l'immeuble ou l'achat du bien ;
  • si le bien est acheté en l'état futur d'achèvement, l'immeuble doit être terminé au plus tard 30 mois après l'ouverture du chantier.

De plus et surtout, l'achat d'un appartement en loi Duflot obéit aux mêmes règles de sérieux et de prudence que n'importe quel investissement immobilier : qualité du quartier, qualité du bâtiment, qualité de l'appartement, etc. Les futurs locataires doivent avoir envie d'y vivre !

Notice : Check-list avant d’acheter un appartement en loi Duflot

Un achat en loi Duflot nécessite de répondre à des critères précis. Une check-list permet de les passer en revue pour n'en oublier aucun.

La check-list préalable à placement immobilier dans le cadre de la loi Duflot comporte les points suivants :

  • le contrôle de la rentabilité prévisible de l'opération ;
  • la vérification de la fiabilité du promoteur et de la légalité de son offre ;
  • la vérification de la qualité du quartier pour être sûr de bien louer ;
  • la vérification de la qualité de la construction et des avantages qu'offrira le logement acheté au futur locataire.

Formulaire

Check-list avant d'acheter un appartement en loi Duflot

L'évaluation de la rentabilité future de l'opération

Vous devez d'abord déterminer la « zone » dans laquelle se trouve la commune où vous allez faire votre investissement. Sur cette base, vous allez pouvoir calculer la rentabilité du projet.

Vérifiez le prix du quartier à l'achat

Vous ne devez pas « surpayer » le bien au motif qu'il ouvre droit à une défiscalisation, sinon vous perdrez l'avantage de l'opération. Pour comparer, évaluez les prix du secteur avec les statistiques des notaires :

Attention : à qualité équivalente, le logement neuf coûte un peu plus cher que l'ancien !

Ajoutez vos frais de notaire : https://notaire.ooreka.fr/comprendre/calculatrice-frais-notaire

Estimez le loyer que vous pourrez retirer ce votre investissement

Attention : en loi Duflot, les loyers sont plafonnés en fonction de la zone d'investissement : https://defiscalisation.ooreka.fr/astuce/voir/746323/plafonds-de-defiscalisation-duflot

Pour faire votre estimation, il ne faut pas retenir le plafond légal du dispositif Duflot, mais le loyer que vous pourrez effectivement tirer de votre investissement, et qui peut être inférieur à ce plafond.

  • Évaluez les prix du secteur en consultant les annonces immobilières en location, en fonction de la taille de l'appartement que vous voulez acheter.

  • Regardez la quantité d'annonces disponibles pour la commune que vous visez, et comparez-la à la population de la commune. Méfiez-vous des petites ou moyennes communes où beaucoup de biens sont déjà sur le marché. Si beaucoup de biens sont proposés à la location, cela veut dire que les loyers affichés sont probablement trop élevés, et que le risque de ne pas louer est important.

Calculez la rentabilité

  • Coûts : Prix d'achat + Frais de notaire + Frais d'aménagement intérieur (cuisine aménagée, peintures, etc.) + Coût total du crédit

  • Revenus : Somme des loyers perçus (sur la période du crédit, et s'il n'y a pas de crédit, sur 9 ans) + Sommes des économies d'impôt

  • Rentabilité : Revenus − Coûts. La rentabilité doit être supérieure ou égale à 0.

La vérification du vendeur

Le contrat de réservation (achat en VEFA)

Mentions obligatoires

OK

Non précisé

Surface habitable approximative



Nombre de pièces principales



Désignation des pièces de service, des dépendances et des annexes



Note contenant des indications sur la qualité de la construction et sur les matériaux utilisés



Caractéristiques des équipements collectifs et des parties communes de l'immeuble



Indications relatives aux crédits que l'acquéreur pourrait obtenir par l'intermédiaire du promoteur



Délai dans lequel le logement pourra être livré et pénalités applicables en cas de retard



Date à laquelle la vente définitive pourra être réalisée



Prix prévisionnel et modalités de paiement



Conditions de l'éventuelle révision du prix



Les documents à demander

Documents

OK

Non remis

Permis de construire le bâtiment



Attestation d'assurance en responsabilité civile professionnelle



Attestation d'assurance dommage ouvrage



Garantie financière d'achèvement donnée par un organisme financier ou par une banque



Garantie de parfait achèvement qui couvre tous les problèmes survenant dans l'année suivant la réception des travaux



Garantie de remboursement en cas de non-achèvement de l'immeuble



Garantie biennale couvrant tout problème affectant le fonctionnement des appareils dissociables du bâtiment, des portes et des fenêtres



Garantie décennale couvrant tous les problèmes qui compromettraient la solidité du bâtiment ou qui le rendraient inhabitable



Recherches relatives à l'honorabilité du promoteur

  • Vérifier les données financières de toutes les sociétés mentionnées sur le contrat de vente, sur http://www.infogreffe.fr/infogreffe/index.jsp

  • État des logements déjà construits par ce promoteur dans la même zone géographique : bon / correct / insuffisant

  • Satisfaction des occupants des logements déjà construits par ce promoteur dans la même zone géographique : bon / correct / insuffisant

La visite du quartier

Services

  • Commerces quotidiens : ____ minutes à pied / en voiture

  • Supermarchés : ____ minutes à pied / en voiture

  • Médecins : ____ minutes à pied / en voiture

  • École / collège / lycée : ____ minutes à pied / en transports en commun / en voiture

  • Équipements sportifs / culturels : ____ minutes à pied / en transports en commun / en voiture

  • Bus / tramway / métro / train : ____ minutes à pied / en voiture

  • Axe routier principal : ____ minutes en voiture

Nuisances

  • Bruit : route passante / trains / avions / école

  • Odeurs : gaz d'échappement / usine

Qualité du quartier

  • Quartier : entretenu / correct / dégradé

  • Espaces verts à proximité : ____ minutes à pied / en voiture

  • Espaces de jeux pour les enfants : ____ minutes à pied / en voiture

  • Travaux prévus à proximité : ____

Demander aux autorités municipales ou départementales quels sont les travaux qu'elles ont décidé de réaliser dans ce quartier.

Conception du bâtiment

  • Matériaux des façades : ____

  • Type de toiture : ardoise / tuile / zinc / plate

  • Matériaux du hall d'entrée : ____

  • Matériaux des sols et murs de paliers : ____

  • Nombre d'étages : ____

  • Nombre d'ascenseurs : ____

Caves

  • Surface : ____

  • Sécurité : accès par une porte sécurisée / portes de box solides / non sécurisées

Parking

  • Type : garage fermé (maison) / box / place en sous-sol / parking extérieur / stationnement dans la rue (vérifier s'il y a assez de places à proximité)

  • Sécurité : accès par porte sécurisée / accès libre

Conception du logement

  • Surface : ____ Nombre de niveaux : ____

  • Nombre de pièces : ____ Nombre de chambres : ____

  • Nombre de salles d'eau : ____ Nombre de WC : ____

  • Orientation : ____

  • Disposition des pièces et plan du logement : agréable / correct / désagréable

Énergie

  • Chauffage : électrique / gaz / fuel / bois / pompe à chaleur / solaire / collectif

  • Eau chaude sanitaire : électrique / chaudière / pompe à chaleur / solaire / collective

  • Cuisson : électrique / gaz naturel / gaz en bouteille (maison)

  • Cheminée : oui / non

  • Isolation : norme RT 2012 (obligatoire pour bénéficier de la loi Duflot)

Sécurité

  • Présence d'un gardien : dans l'immeuble / hors de l'immeuble / aucun.

  • Système de sécurité : code / interphone / aucun

  • Porte d'entrée : blindée / normale

  • Serrure de la porte d'entrée : trois points / simple

Pour chaque pièce

  • Taille : bonne / suffisante / faible

  • Luminosité et vue (en fonction de l'orientation et de l'étage) : bonnes / correctes / désagréables

  • Volets :

    • roulants / battants / absents

    • électriques / manuels

  • Placards et rangements : ____

  • Revêtement de sol : parquet / moquette / carrelage

  • Revêtement mural : papier peint / peinture

Pour les pièces d'eau

  • Équipements sanitaires : haut de gamme / simples / absents

  • Type de VMC : simple / double / hygroréglable

Jardin ou terrasse

  • Surface : ____

  • Disposition : ____

  • Exposition au soleil : ____

  • Plantations prévues : ____

  • Clôture ou rambarde : ____

  • Portail prévu (si maison) : ____

Check-list avant d'acheter un appartement en loi Duflot en PDF

Ces pros peuvent vous aider