Investir en LMNP grâce au dispositif Bouvard

À jour en Avril 2018

Écrit par les experts Ooreka
Investir en LMNP grâce au dispositif Bouvard

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L'investissement immobilier est le moyen préféré des ménages pour préparer leur retraite, qu'ils comptent améliorer, soit en louant le bien, soit en vendant afin de placer le capital ainsi retiré.

Cependant, il peut s'écouler 15 ans voire plus avant qu'ils n'aient remboursé en totalité le prêt relatif à leur investissement, durant lesquels ce nouveau patrimoine immobilier leur fera payer de nouveaux impôts.

Acheter un bien immobilier locatif sous le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) offre de nombreux avantages fiscaux et permet de percevoir des revenus fonciers sans en supporter les problèmes de gestion, voire d'être exonéré de TVA dans certains cas.

Les logements concernés par l’investissement en LMNP défiscalisé sont essentiellement des résidences de tourisme avec services, des établissements médicalisés, des résidences étudiantes ou des résidences d’affaire avec services.

Voici la marche à suivre pour investir en LMNP.

1 Déterminez votre éligibilité au statut de LMNP défiscalisé

Tout ménage peut prétendre au statut de loueur meublé non professionnel à condition que ses revenus locatifs ne soient pas élevés et que le bien immobilier acquis réponde à certains critères.

Ne dépassez pas un plafond de revenus fonciers

  • Vous ne devez pas percevoir plus de 23 000 € de loyer en provenance des biens acquis sous le statut de LMNP.
  • Faites en sorte que les revenus fonciers générés par les biens en question ne représentent pas plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.

À noter : si le plafond de ressources est dépassé, les propriétaires bénéficieront alors du statut de loueur meublé professionnel (LMP).

Louez le logement meublé

Le bien immobilier doit contenir suffisamment de meubles pour :

  • dormir ;
  • se laver ;
  • se préparer des repas ;
  • se chauffer.

Bon à savoir : la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, entré en vigueur le 1er septembre 2015.

Confiez la gestion à une société exploitante

Pour bénéficier de la défiscalisation, le loueur ne gère pas la location lui-même, il confie cette tâche à un tiers qui doit impérativement procurer au moins 3 des services suivants :

  • accueil ;
  • blanchisserie ;
  • petit-déjeuner ;
  • entretien.

La plupart des investissements en LMNP sont proposés par des vendeurs qui vont eux-mêmes assurer l'exploitation des biens immobiliers.

Bon à savoir : un des avantages du statut de LMNP est que l'on perçoit un loyer (non pas de la part des occupants, mais de la part de la société exploitante) fixe dans la majeure partie des cas, ce qui permet de percevoir une rente pérenne.

Vérifiez le sérieux du gérant

Pour la réussite d'un investissement LMNP :

  • Renseignez-vous sur l'exploitant de la résidence :
    • Consultez ses comptes sur le site des greffes.
    • Lisez ce qu'en dit la presse locale.
    • Interrogez des personnes qui lui ont déjà confié leur logement…
  • Estimez le potentiel de marché :
    • Existe-t-il des résidences services du même type dans les environs ?
    • Ont-elles des places libres ou une liste d'attente ?
    • Le tarif de location annoncé est-il crédible ?

2 Choisissez la nature de votre investissement

Le logement doit être acheté neuf, dans une résidence services. Il en existe plusieurs types.

Optez pour la résidence de tourisme

Il s'agit du plus courant des investissements en LMNP : studio à la montagne, à la mer ou à la campagne.

Bon à savoir : la résidence de tourisme est une véritable appellation : le label RT. Les biens immobiliers ne portant pas le label RT ne sont pas considérés par l'administration fiscale comme des résidences de tourisme.

Choisissez l'EHPAD

Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes : ils représentent un bon investissement en LMNP, car la demande est plus importante que l'offre.

Misez sur la résidence étudiante

Là encore, les demandes en chambres d'étudiant sont supérieures aux places disponibles.

Attention : acquérir une chambre de bonne ne suffit pas, il doit y avoir au moins 3 des 4 services obligatoires.

Pariez sur la résidence d'affaires

Il s'agit d'établissements proposant, en plus d'une hôtellerie classique, des services utiles aux séminaires professionnels et réunions d'affaires.

3 Choisissez votre régime d'imposition

Le LMNP est assujetti au régime des micros BIC (bénéfice industriel et commercial) et dispose à ce titre de deux choix d'imposition : au forfait ou au réel.

Le régime du forfait des micros BIC

Il permet au propriétaire LMNP de bénéficier d'un abattement automatique de 50 % sur les loyers qu'il perçoit de la part de l'exploitant. En revanche, il ne peut déduire aucune charge supplémentaire.

Exemple : des revenus fonciers de 7 000 € par an ne seront imposés qu'à hauteur de 3 500 €.

Le régime d'imposition au réel

Il permet de déduire tous les frais et charges d'exploitation :

  • frais d'achat ;
  • intérêts du prêt ;
  • coûts de travaux et d'entretien ;
  • amortissement des biens mobiliers et immobiliers.

Bon à savoir : le régime d'imposition au réel du statut de LMNP s'adresse surtout aux personnes lourdement imposées, qui ont ainsi la possibilité de se créer un déficit foncier.

4 Récupérez la TVA

Le loueur a la possibilité de récupérer la TVA sur le bien immobilier acquis, si :

  • Lui-même paie de la TVA sur les loyers que lui verse la société exploitante.
  • Le logement est acheté neuf.
  • Un bail de 9 ans au moins est établi avec l'exploitant.

De son côté, le propriétaire doit conserver le bien pendant 20 ans. S'il le revend plus tôt, il doit rembourser l'État au prorata des années de détentions.

Bon à savoir : l'économie ainsi réalisée se monte à environ 16 % du prix d'achat.

5 Appliquez la réduction d’impôt Bouvard

Choisir le régime du forfait ou du réel simplifié va vous permettre de réduire votre base d'imposition foncière.

Si vous achetez du neuf, vous pouvez réduire directement vos impôts sur le revenu, en faisant appel au dispositif Bouvard. Cette loi de défiscalisation vous permet de déduire 11 % du prix d'achat hors taxe directement de votre impôt sur le revenu, sur 9 ans.

Bon à savoir : ce dispositif de défiscalisation est prolongé jusqu'au 31 décembre 2017 pour les résidences étudiantes et les maisons de retraite médicalisées. Il est par contre supprimé pour les résidences de tourisme à compter du 1er janvier 2017. Celles-ci pourront cependant faire l'objet d'une réduction d'impôt sur les travaux de rénovation énergétique, de ravalement ou d'adaptation aux personnes handicapées votés en assemblée générale.

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