Alléger ses impôts grâce à l'investissement locatif in fine

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2020

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Alléger ses impôts grâce à l'investissement locatif in fine

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Dans un financement immobilier in fine, le montant des intérêts est calculé sur le capital emprunté. Certes cela rend lesdits intérêts élevés, mais en revanche ils diminuent votre base d'imposition foncière. Alléger ses impôts grâce à l'investissement locatif in fine se fait donc en choisissant le bien immobilier en fonction de la défiscalisation recherchée.

1. Calculez votre base d'imposition foncière

  1. Réunissez tous les baux locatifs que vous avez fait signer à vos locataires et faites la somme des loyers annuels.
  2. Additionnez toutes les dépenses engagées dans le cadre de l'exploitation de vos biens immobiliers locatifs : prime d'assurance, charges de copropriété, entretien, impôts locaux, intérêts des prêts en cours…
  3. Faites l'opération suivante :
Revenus locatifs - dépenses déductibles = base d'imposition foncière

2. Déterminez le montant de la défiscalisation souhaitée

Pour être le moins possible imposée sur vos revenus fonciers, la somme des intérêts que vous payez sur votre prêt in fine doit se rapprocher le plus possible de votre base d'imposition foncière.

3. Calculez votre capacité de remboursement

Vous n'obtiendrez de prêt immobilier in fine qu'en fonction de votre capacité de remboursement, c'est-à-dire en fonction du montant de mensualités maximum que vous pouvez payer.

Calculez votre capacité d'emprunt exactement comme le ferait la banque :

  1. Ne prenez que 70 % du montant de vos revenus locatifs. Effectivement, la banque enlève 30 % afin de prendre en compte les charges.
  2. Faites l'opération suivante :
Mensualités des investissements locatifs en cours/(revenus imposables nets + 70 % des loyers) × 100 = taux d'endettement
  1. Puis faites l'opération suivante :
(33 % – taux d'endettement) × (revenus imposables nets + 70 % des loyers) = capacité de remboursement

4. Déduisez votre capacité de défiscalisation

Dans un prêt in fine, les mensualités sont constituées uniquement des intérêts. Votre capacité de remboursement est donc également votre capacité de défiscalisation.

5. Déterminez les montants que vous pouvez emprunter

Le montant que vous pouvez emprunter dépend du taux du prêt in fine.

Faites l'opération suivante :

Capacité de remboursement/taux = montant du prêt

6. Choisissez le bien immobilier adéquat

Tenez compte des loyers potentiels

Vérifiez :

  • que le bien immobilier que vous convoitez est à votre portée financière ;
  • que les loyers que vous pouvez en retirer ne sont pas égaux au montant des intérêts (s'ils le sont, l'opération est nulle).

Évitez les problèmes avec le fisc

Faites-vous remettre un certificat de valeur locative, par une agence immobilière ou par un notaire. L'administration fiscale ne pourra pas vous accuser par la suite de sous-estimer le montant des loyers.