Choisir sa défiscalisation immobilière

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en juillet 2019

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Choisir sa défiscalisation immobilière

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Investir dans l'immobilier en France permet de réduire ses impôts. Plusieurs formules sont possibles : dans le neuf, dans l'ancien avec travaux, ou dans les DOM-TOM.

Dans tous les cas le bien immobilier doit être mis en location, et dans certains cas la défiscalisation est sujette à un plafond d'avantages fiscaux.

Voici tous les conseils pour bien choisir sa défiscalisation immobilière.

1. Si vous recherchez moins de 10 000 € d'économie d'impôt

Si vous recherchez moins de 10 000 € d'économie d'impôt, les dispositifs tels que Pinel (qui fait suite au dispositif Duflot), Censi-Bouvard ou encore Denormandie entrent dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €. Vous ne pourrez pas obtenir plus de 10 000 € de remise d'impôt via l'investissement immobilier locatif Pinel, Censi-Bouvard ou Denormandie.

Choisir la défiscalisation Pinel

La défiscalisation Pinel est entrée en application pour les investissements effectués à compter du 1er septembre 2014. Elle s'adresse aux particuliers :

  • qui souhaitent réaliser un investissement locatif neuf ;
  • qui souhaitent bénéficier d'un avantage fiscal sur 6, 9 ou 12 ans.

La remise d'impôt est proportionnelle à la durée d'engagement dans le dispositif. Elle va de 12 à 21 %.

Ce dispositif est intéressant si :

  • Vous souhaitez faire un investissement inférieur ou égal à 300 000 €.
  • Vous envisagez d'invertir dans au maximum deux biens immobiliers.
  • Votre impôt se situe entre 2 500 € et 5 000 € par an.
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Choisir la défiscalisation LMNP Censi-Bouvard

La défiscalisation Censi-Bouvard s'adresse aux particuliers achetant une résidence de service neuve meublée. La remise d'impôt est de 11 % du prix du bien immobilier hors-taxes, et il est possible de récupérer la TVA sur le prix de vente. La remise d'impôt est équitablement répartie sur neuf ans.

Le bien immobilier acquis doit être mis en location pendant neuf ans. Il servira de résidence temporaire à des étudiants, des déplacements d'affaires ou des touristes, ou de résidence permanente à des personnes âgées dépendantes.

Depuis le 1er janvier 2017, les résidences de tourisme sont exclues du dispositif. Le dispositif Censi-Bouvard ne s'applique donc plus que pour les résidences avec services pour étudiants, les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées et les résidences d'accueil et de soins agréées.

Choisissez le dispositif Bouvard-Censi :

  • si vous souhaitez investir jusqu’à 300 000 € ;
  • sur un ou plusieurs biens immobiliers ;
  • et que votre impôt annuel se situe entre 1 000 et 2 000 €.
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Choisir la défiscalisation Denormandie

La défiscalisation Denormandie est entrée en application pour les investissements effectués entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.

Ce dispositif vise à inciter la réhabilitation de l'habitat indigne dans les centres-villes anciens. Il concerne les biens immobiliers à rénover situés les communes définies par l'arrêté du 26 mars 2019).

Les travaux effectués doivent représenter 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent correspondre à une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 30 % ou représenter au moins 2 types de travaux parmi les travaux éligibles (changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude et isolation des fenêtres).

L'avantage fiscal varie en fonction de la durée de mise en location (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans) et est plafonné à 300 000 € (investissement et réalisation des travaux).

Les investisseurs doivent s'engager à pratiquer un loyer plafonné (loyer intermédiaire) et à louer leur bien à des locataires ne dépassant pas un plafond de ressources défini.

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2. Pour plus de 10 000 € d'économie d'impôt : l'investissement en Outre-mer

Si vous recherchez plus de 10 000 € d'économie d'impôt, vous avez la possibilité d'investir dans la résidence principale non meublée en outremer.

Depuis le 1er septembre 2014 et jusqu’au 31 décembre 2021, vous pouvez bénéficier du dispositif Pinel Outre-mer avec une économie d'impôt qui peut atteindre jusqu'à 32 % du prix du bien immobilier TTC sur 12 ans.

La réduction d'impôt varie selon la durée de l'engagement locatif choisie par l'investisseur. Elle est 23 % pour un engagement de 6 ans, et de 29 % pour un engagement de 9 ans.

Il est possible de prolonger la durée d'engagement initiale et donc de bénéficier d'une réduction d'impôt supplémentaire :

  • en cas d'engagement initial de 6 ans :
    • réduction d'impôt égale à 6 % du prix de revient du logement pour les 3 premières années de prolongement ;
    • réduction d'impôt égale à 3 % du prix de revient pour les 3 années suivantes de renouvellement ;
  • en cas d'engagement initial de 9 ans : réduction d'impôt égale à 3 % du prix de revient du logement pour un prolongement de 3 ans.

Vous pouvez investir jusqu'à 300 000 € par an avec un maximum de 2 biens immobiliers.

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3. Si vous avez dépassé votre plafond global de niches fiscales

Si vous avez d'ores et déjà entamé votre plafond global de niches fiscales de 10 000 €, vous disposez de deux solutions : la défiscalisation Malraux ou le déficit foncier.

Profitez de la défiscalisation Malraux

La défiscalisation Malraux n'entre pas dans le plafond global des niches fiscales.

  • La défiscalisation Malraux (mise au point par l'écrivain André Malraux lui-même) s'adresse aux particuliers achetant un logement ancien dans un site patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP), un site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, des quartiers anciens dégradés (QAD) ou des quartiers conventionnés « nouveau programme national de renouvellement urbain » (NPNRU) - (anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP), pour y conduire des travaux de rénovation.
  • La remise d'impôt est de 22 % ou de 30 % du montant des travaux, en fonction de la zone au sein de laquelle se trouve le bien immobilier. La remise d'impôt s'applique sur une période pluriannuelle de 4 années, et est disponible jusqu'à trois ans après la délivrance du permis de construire.
  • Les logements ainsi rénovés doivent être loués pendant neuf ans, et doivent constituer la résidence principale des occupants. Les occupants ne peuvent être ni votre conjoint, ni votre partenaire de PACS, ni vos ascendants ou descendants.

Choisissez un bien immobilier ne nécessitant pas plus de 400 000 € de travaux sur 4 ans.

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Obtenez un déficit foncier

Le déficit foncier n'a aucun rapport avec le plafond global de niches fiscales. Pour obtenir un déficit foncier :

  • Achetez un logement ancien.
  • Effectuez des rénovations liées à l'amélioration de la performance énergétique et de la décence d'habitation.
  • Choisissez le régime d'imposition au réel simplifié.

L'administration fiscale vous permettra d'effectuer les opérations suivantes :

Total des loyers encaissés - total du coût des travaux = déficit foncier. Revenus imposables - déficit foncier = base d'imposition
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