Investir avec le dispositif Cosse

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2020

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Investir avec le dispositif Cosse

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Vous souhaitez acheter un bien immobilier afin de le louer et de percevoir des revenus fonciers, cela tout en optimisant votre fiscalité.

Cette fiche pratique vous présente comment investir avec le dispositif Cosse.

1. Vérifiez que votre logement convient pour investir avec le dispositif Cosse

Afin de pouvoir bénéficier du dispositif Cosse, vous devez vérifier que votre logement entre dans le cadre de ce dispositif et que vous êtes habilité à signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (ANAH).

Les types de logements

Pour bénéficier du dispositif Cosse, votre logement doit être situé sur le territoire métropolitain ou en Outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion et Mayotte).

Il doit aussi respecter les normes de décence prévues par le décret du 30 janvier 2002.

Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par un arrêté du 10 novembre 2020 à 331 kWh/m2/an, ce qui revient à exclure du dispositif les logements des classes F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui sont les plus énergivores.

La convention « Louez abordable »

Signez une convention « Louer abordable » avec l'ANAH entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2022.

Dans cette convention, vous décidez de la catégorisation de votre logement :

  • très social ;
  • social ;
  • intermédiaire.

Louez le bien nu (c'est-à-dire non meublé) à des locataires aux revenus modestes pour un loyer dit « abordable ». Les locataires ne devront pas être :

  • membres de votre foyer fiscal ;
  • vos ascendants ou vos descendants ;
  • les locataires sortants du logement.

Le logement loué doit être la résidence principale du locataire. Respectez les plafonds de loyer qui vous seront communiqués par l'ANAH et remis à jour ensuite chaque année. Le conventionnement est signé pour une durée minimale de 3 ans et peut être renouvelé pour une même période.

Loyer HLM

Article

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2. Calculez votre avantage fiscal

Suite à la location de votre logement avec le dispositif Cosse, obtenez une déduction fiscale lorsque que vous déclarerez vos revenus fonciers.

La déduction

Déduisez entre 15 et 70 % de vos revenus locatifs bruts en fonction de la difficulté de trouver un logement sur le territoire où se trouve votre logement. Plus cela est difficile, plus l'avantage fiscal est élevé.

En 2018, l'avantage fiscal est établi comme suit :

  • loyer intermédiaire : 30 % en zone A bis, A et B1 et 15 % en zone B2 ;
  • loyer social : 70 % en zone A bis, A et B1 et 50 % en zone B2 ;
  • loyer très social : 70 % en zone A bis, A et B1 et 50 % en zone B2 ;
  • intermédiation locative : 85 % en zone A bis, A, B1, B2 et C.

À compter du 1er janvier 2019, l'avantage fiscal est établi comme suit :

  • loyer intermédiaire : 30 % en zone A bis, A et B1 et 15 % en zone B2 ;
  • loyer social : 70 % en zone A bis, A et B1 ; 50 % en zone B2 et 50 % en zone C avec travaux ;
  • loyer très social : 70 % en zone A bis, A et B1 ; 50 % en zone B2 et 50 % en zone C avec travaux ;
  • intermédiation locative : 85 % en zone A bis, A, B1, B2 et C.

À compter du 1er janvier 2019, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, étend le bénéfice de la déduction fiscale, avec un taux de 50 %, à la zone C pour les logements avec un loyer social ou très social, à condition que le propriétaire conclue un conventionnement ANAH avec travaux (obligation de location pendant 9 ans).

Vos premiers revenus fonciers

La première année où vous sollicitez le dispositif Cosse, remplissez la case prévue à cet effet sur votre déclaration de revenus.

Joignez :

  • votre engagement de location ;
  • la copie du bail ;
  • la copie de l'avis d'imposition du locataire établi (au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du bail).

Les deux années suivantes, le champ sera pré-rempli.

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