vente d'un bien en Borloo neuf robien recentrée

Question détaillée

Question posée le 10/06/2016 par vigi

Bonjour,

J'ai un appartement en robien recentrée (Borloo neuf)

date acquisition: 12/2006

date achèvement : 06/2007 et date initiale de location 04/2008 avec 3 mois sans loyer (transition entre 2 locataires).

A priori, il faut calculer les 9 ans à partir de la 1ère location (=04/2008).

J'ai eu les impôts qui m'ont expliqué que je ne pouvais vendre mon bien qu'après avoir eu 3 années consécutives de bénéfice ?? Il s'agit du déficit imputable sur revenus foncier ou revenus global?

Depuis le début je suis en négatif

Si effectivement il faut attendre 3 ans, comment faire pour être en positif ?

Je voudrais connaitre la date exacte à laquelle je peux mettre mon bien en vente?

Merci d'avance.

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2 réponses d'expert

Réponse envoyée le 13/06/2016 par un Ancien expert Ooreka

Bonjour Vigi,

Quatre éléments sont à considérer dans votre cas :

1°)- Le point de départ de la période d'amortissement qui, dans le cadre du "De Robien recentré", est fixé au 1er jour du mois de l'achèvement de l'immeuble, soit Août 2007 dans votre cas. Vous allez donc amortir entre Août 2007 et Août 2016. C'est seulement à l'issue de cette période que vous opterez ou non pour le dispositif "Borloo neuf".

2°)- Le bénéficie de l'avantage fiscal : vous devez effectivement vous engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans, la durée de location de 9 ans exigée pour l'application de la déduction étant calculée de date à date à compter de celle de la prise d'effet du bail initial, soit Avril 2008. Ce qui donne un engagement de location d'Avril 2008 à Avril 2017.

3°)- Le déficit foncier : Il peut être imputé sur le revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €, lorsqu’il résulte de dépenses déductibles du revenu foncier, autres que les intérêts d'emprunts. Le déficit foncier (imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes et issu, donc, principalement des intérêts d'emprunt) est définitivement acquis peu importe que le bien soit conservé, vendu ou loué meublé.

4°)- L'imputation des déficits fonciers sur le revenu global n'est, quant à elle, définitivement acquise que si vous louez jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l'imputation a été pratiquée. Si, donc, vous avez pratiqué un déficit foncier en 2015, l'obligation de location s'étend jusqu'au 31 Décembre 2018.

C'est à vous, ou aidé d'un professionnel, d'effectuer ces différents calculs afin de savoir ce qui pourrait être le plus inétessant pour vous, en tenant compte, bien sûr du prix auquel vous pourriez céder votre bien, ainsi que de l'impôt sur la plus-value.

J'espère vous avoir aidé,

Courtoisement,

Frédéric Piccard/Fondateur de Patrifinance
Besoin d'un véritable conseiller, et pas d'un vendeur de produits : visitez notre site : www.patrifinance.fr

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Réponse envoyée le 13/06/2016 par un Ancien expert Ooreka

Bonjour,
A partir du moment où vous avez atteint la durée de location obligatoire minimale, vous pouvez vendre votre bien même si vous êtes en déficit foncier.
Mais les déficits fonciers que vous avez déduits de votre revenu global sur les 3 années précédent la vente seront réintégrés à votre revenus global (ce n'est pas la même chose que de ne pas pouvoir vendre son bien !).
Quand aux déficits reportables, imputables sur les seuls revenus fonciers, ils seront définitivement perdus (sauf si vous avez d'autres revenus fonciers par ailleurs).
Cordialement.

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5 commentaires

Commentaire posté le 13/06/2016 par

Bonjour,

Pour la clarté des réponses apportées à Vigi :

1)- Les déficits fonciers seront réintégrés à son revenu global si la cession intervient avant le 31 Décembre 2018.

2)- La position de l'administration fiscale considérant que les déficits fonciers "en stocks" ne pouvant plus être imputés en cas de cession seraient perdus est contestable, car elle ajoute aux textes légaux existant à ce jour, ce qui est donc tout à fait défendable auprès d'un tribunal compétent pour faire appliquer la loi.

Courtoisement,

Frédéric Piccard/Fondateur de Patrifinance.

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Commentaire posté le 13/06/2016 par Anonyme

Merci pour ces infos.
Donc si je comprends, je peux vendre mon appart à partir d'avril 2017. Mais il serait préférable tout de meme de le vendre après le 31/12/2018 (par rapport aux déficits fonciers).
Je vais refaire le point . Encore merci

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Commentaire posté le 14/06/2016 par

Bonjour,
Dans tous les cas, si vous revendez et quelque soit la date (mais après avril 2017 = date limite de la durée de location obligatoire), les 3 dernières années de déficits fonciers seront réintégrés. C'est le régime normal des revenus fonciers, on ne peut pas l'éviter.
Cordialement.

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Commentaire posté le 14/06/2016 par

Bonjour Vigi,

C'est cela.

Hugues et moi avons une différence de point de vue, dans le sens où certains professionnels affirment que la position de l'administration fiscale concernant la réintégration des déficits fonciers peut être réintégré, est contestable dans le sens où, à ce sujet, rien n'est inscrit dans la loi, l'administration fiscale ajoutant alors à la loi...

Nous espérons en tous cas vous avoir éclairé,

Courtoisement,

Frédéric Piccard/Fondateur de Patrifinance
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Commentaire posté le 14/06/2016 par

Bonjour,

En fait, j'argumenterai pour Frédéric : il est inscrit au 3° du I de l'article 156 du code général des impôts que lorsqu'un propriétaire-bailleur impute un déficit foncier sur son revenu global, l'immeuble doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Si cette condition n'est pas respectée, l'imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause.
Ceci a été confirmé par écrit le 05/05/2016 par le Ministère des finances et des comptes publics en réponse a une question du Sénateur M.Frassa.

Cordialement.

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