Un investissement locatif Pinel est-il vraiment rentable ?

Question détaillée

Question posée le 28/06/2016 par vype

Bonjour,

J'envisage d'acquérir un T2 à Montpellier pour le louer dans le cadre de la loi Pinel .

Mais lorsque je compare les prix des programmes neufs à la vente, je constate un surcoût de 20 à 30% par rapport au prix du marché à surface équivalente et dans les mêmes quartiers.

Je constate la même chose dans d'autres villes.

Certes l'intérêt de la défiscalisation subsiste et les logements neufs sont labellisés BBC mais au final j'ai tout de même des doutes sur la rentabilité globale de cet investissement.

Mon raisonnement est-il erroné ?

Merci d'avance pour vos éléments de réponse.

Bien cordialement.

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2 réponses d'expert

Réponse envoyée le 28/06/2016 par TPC - Theisen Patrimoine Conseil

Bonjour, sur quoi vous basez-vous pour dire que vous constatez un surcoût de 20 à 30 % ? Ce raisonnement que vous n’êtes pas seul à tenir est tout à fait irresponsable. Êtes-vous un expert immobilier agréé à la cour pour affirmer cela ?

Les promoteurs sérieux et reconnus veillent à appliquer des tarifs compétitifs afin de commercialiser l'immobilier neuf en résidence principale et en accession investisseurs privés. Les prix ne sont pas majorés pour les investisseurs privés qui souhaitent défiscaliser.

Bonne journée. Très cordialement.

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Commentaire posté le 28/06/2016 par Anonyme

Soyons clair. Je n'ai jamais mis en cause qui que ce soit et le but de ma question n'est pas de polémiquer sur les promoteurs.

Je ne suis qu'un "simple" particulier qui désire comprendre un peu mieux dans quoi il s'engage avant de passer à l'acte en s’appuyant sur votre expertise.
Il suffit de faire le tour des annonces de ventes immobilières pour constater ce surcoût. C'est un fait. Je ne remets pas en cause ce surcoût. Ma question n'est pas là.
Mon ignorance me laisse bêtement penser que je risque de revendre cet appartement dans 10 ans bien moins cher que je l'ai payé d'où ma crainte sur la rentabilité globale d'une telle opération.

Comme vous le dites vous-même, je ne suis pas seul à me poser cette question. Cela mérite donc un éclaircissement et j'aurais aimé savoir selon vous ce que j'ai omis de prendre en compte dans ce raisonnement basique afin de me rassurer plutôt que de me faire traiter d'irresponsable ...

Très cordialement.

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Réponse envoyée le 30/06/2016 par un Ancien expert Ooreka

Bonjour Vype,

Les prix de l'immobilier ancien sont essentiellement le résultat de la confrontation entre l'offre et la demande, et sont très localisés, car ils dépendront de facteurs liés à l'environnement dans lequel se situe le produit (rue, quartier, ville, infrastructures, commerces, demande locative du secteur), ainsi que de facteurs intrinsèques au bien vendu (qualité de la construction, historique, entretien, etc...).

Les prix de l'immobilier neuf ne dépendent absolument pas des mêmes critères, puisqu'il faudra les pondérer d'autres critères relatifs au neuf, à savoir : le prix du foncier, le coût de la main d'oeuvre, des matériaux, prise en compte de la TVA et frais de rémunération des intermédiaires.

Les 20 à 30% d'écart que vous constatez sont donc effectivement liés à une structuration diffférente dans la formation du prix : les éléments qui forment le prix ne sont pas les mêmes.

Mainenant, quelle pourra être la rentabilité globale d'une opération immobilière : seul le TRI vous permettra de comparer des solutions immobilières entre elles, que ce soit entre de l'ancien ou du neuf. Le TRI (Taux de Rendement Interne), est un taux de rentabilité propre à chaque projet d'investissement. Ce taux ne permet pas de déterminer, dans l'absolu, si un investissement est rentable ou non pour un investisseur. En revanche, il constitue un outil d'arbitrage entre différents projets d'investissement : entre deux projets d'investissement, l'investisseur choisira celui pour lequel le TRI est le plus élevé.

Pour cela, il faut soit parfaitement maîtriser Excel, soit faire appel à un professionnel.

J'espère vous avoir aidé,

Courtoisement,

Frédéric Piccard/Fondateur de Patrifinance
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