A partir de quelle date peut on mettre en vente notre bien ?

Question détaillée

Question posée le 20/03/2017 par S. GALOPIN

Bonjour, nous avons acheté sur plan un appartement sous le régime DE ROBIEN recentré en avril 2007. Il a été livré en juillet 2008... et a connu différents locataires mais aussi des périodes de vacances locatives....

1er location 15/05/2009 au 14/03/2010

2èmelocation 20/09/2010 au 22/09/2014

3ème location du 04/05/2015 à aujourd'hui

Sachant qu'on nous annonce un impératif de 108 mois de locations pour ne pas être pénalisé par les impôts, nous devrions donc patienter encore au moins 30 mois...

Nos questions ; dans quelles conditions peut on vendre de façon anticipée ce bien ?? dans le cas ou la vente n'intervient pas maintenant quid des déductions fiscales pendant ces 30 mois qui restent à courir ?? Avons nous la possibilité de le proposer à la vente au locataire occupant ?? avec quels délais de prévenance ?? Merci pour votre aide, car nous avons l'impression que lors de l'achat le vendeur a occulté un certain nombre d'informations qui auraient certainement impacté notre volonté de placement. Cordialement

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1 réponse d'expert

Réponse envoyée le 20/03/2017 par un Ancien expert Ooreka

Bonjour S. Galopin,

C'est toujours la même chose losque l'on a affaire à un vendeur : le conseil objectif ne le fait pas vivre, puisqu' il n'est pas payé pour vous conseiller, mais pour vendre quelque chose...

Pour répondre à vos questions :

En cas de congés du locataire pendant la période couverte par la location, le logement doit aussitôt être remis en location.

La doctrine administrative admet toutefois une période de vacance de 12 mois "dès lors que le propriétaire établira qu'il a accompli les diligences concrètes (insertion d'annonces, recours à une agence immobilière) et que les conditions de mise à la location ne seront pas dissuasives".
BOI-RFPI-SPEC-20-20-20 § 30

Point de vigilance :

L'accomplissement de diligences concrètes et nécessaires à la remise en location du bien n’implique pas nécessairement de procéder à des travaux de remise en état. Toutefois, si les travaux indispensables à la remise en état du bien n’ont pas été effectués, l'intégralité de l’avantage fiscal sera remis en cause.
CE du 25 janv. 2017, n° 387034 (relatif au Périssol mais transposable)

À défaut de relocation effective dans un délai de 12 mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a signifié son congé au propriétaire, il y aura remise en cause des déductions pratiquées.
BOI-RFPI-SPEC-20-20-20 § 30

Cette doctrine a cependant été invalidée par la jurisprudence, à la condition toutefois que la vacance soit transitoire et indépendante de la volonté du propriétaire.
"La circonstance que l'immeuble soit demeuré vacant durant un peu plus d'une année n'est pas de nature, à elle seule, à faire regarder le contribuable comme n'ayant pas respecté son engagement de location alors que celui-ci établit avoir accompli les diligences nécessaires pour que son bien soit immédiatement reloué en sollicitant les services d'une agence immobilière, en apposant un panneau publicitaire sur la façade et en organisant de nombreuses visites sur les lieux et qu'il ne résulte d'aucun élément probant que le montant du loyer aurait été fixé à un niveau dissuasif au regard des caractéristiques du bien.
Le contribuable ne peut donc se voir retirer le bénéfice de l'avantage fiscal."
CAA Nancy 31 mai 2012 (relatif au Périssol mais transposable)

Voilà pour la durée de location.

Cela étant, loué depuis Mai 2009, et l'obligation de location étant de 9 ans, vous devriez pouvoir le céder à compter de Mai 2018.

Vous pouvez néanmoins proroger le dispositif dans des conditions similaires. Vous devez alors opter pour le dispositif Borloo neuf dit Borloo populaire, en supplément de l'option pour le dispositif De Robien recentré.

Si vous êtes décidés à le vendre, vous devrez en avertir le locataire, qui bénéficie d'un délai de 2 mois pour accepter ou refuser l'offre de vente.
L'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai légal de préavis (qui ne commence que six mois avant le terme du bail).

Mais vous pouvez aussi vendre le bien loué.

J'espère vous avoir aidé,

Courtoisement,

Frédéric Piccard/Fondateur de Patrifinance.

Patrifinance était dans « L’Express » du 8 Mars dernier, dossier «Spécial Placements, les bons plans pour 2017 ».

Le conseil en patrimoine éthique et solidaire, courtier en assurances et en prêts immobiliers, agent immobilier.

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06 83 87 14 41

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2 commentaires

Commentaire posté le 21/03/2017 par Anonyme

Merci beaucoup pour toutes ces précieuses informations

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Commentaire posté le 21/03/2017 par

Avec plaisir !

N'oubliez pas, toutefois, qu'une consultation sur le net ne vaudra jamais une consultation personnalisée, car vous pourriez omettre des détails importants en ne posant pas les bonnes questions et en ne pensant pas à des informations qui pourraient être importantes !

Courtoisement,

Frédéric Piccard/Fondateur de Patrifinance.

Le conseil en patrimoine éthique et solidaire, courtier en assurances, courtier en prêts immobilier et agent immobilier.

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